Продажа квартиры купленной по военной ипотеке

Полезная информация на тему: "Продажа квартиры купленной по военной ипотеке" с комментариями и ответами на вопросы. На странице собрана вся информация по теме, что позволяет сделать верные выводы и принять решение. По всем вопросам обращайтесь к дежурному консультанту.

Как снять обременение с военной ипотеки для покупки новой

Жильем, приобретенным в ипотеку, нельзя распоряжаться по личному усмотрению, потому что на него имеются права третьих лиц. Эти ограничения действуют до момента снятия обременений. Законодательство допускает освобождение недвижимости от притязаний третьих лиц и дальнейшее осуществление прав собственника в полном объёме, включая снятие обременения с военной ипотеки в установленном законом порядке .

Закон о снятии обременения с ипотеки

Механизм снятия обременений с недвижимости, приобретенной в ипотеку, регулируется:

Законами установлен трехдневный срок для исключения регистрационной записи об обременении. Процедура не облагается госпошлиной.

Обременения военной ипотеки министерства обороны

Особенностью военной ипотеки является то, что жилье, приобретенное таким образом, обременено правами:

  • государства в лице Минобороны РФ;
  • кредитного учреждения.

Порядок освобождения от их залоговых прав различный.

Как снять обременение с квартиры после погашения военной ипотеки

Эти действия регулируются:

Освободить квартиру после погашения ипотеки от прав государства можно после возникновения оснований для использования накоплений в рамках программы (статья 10 ФЗ «О НИС»). Для этого военнослужащий должен подать в Росвоенипотеку заявление о желании снять обременения. Это ведомство проводит проверку законности такого решения. Если все в порядке, то военному выдается доверенность для снятия обременений в МФЦ или Росреестре (https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/reg_rights/). Копия нового правоудостоверяющего документа вместе с выпиской из реестра прав направляется в Росвоенипотеку.

Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке, для покупки новой

Продать квартиру, взятую по военной ипотеке можно:

  • Сняв обременение для покупки новой квартиры.
  • в порядке стандартной сделки после снятия обременения.
  • путем уступки прав на объект.

Если военнослужащий принял решение об отчуждении такой квартиры, для освобождения ее от обременений потребуется вернуть сумму займа залогодержателям. Эта схема будет выглядеть так:

Военнослужащий получил жилье по военной ипотеке за 2.5 млн. рублей в 2008 г.

В программе НИС участвовал с 2004 года, за этот период (4 года) накопления составили около 600 тыс. рублей, плюс был взят кредит на сумму 1.9 рублей. Через два года решил продать ее и купить другую за 3 млн. Таким образом затраты на освобождение от обременений составят:

  1. В пользу государства необходимо произвести выплату накопившихся средств в размере 600 тыс. и сумму уже произведенных платежей по ипотеке-за два года примерно 300 тыс. Итого 900.
  2. В пользу банка примерно 1,1-1,2 миллиона, так как в первую очередь платежи поступают на оплату процентов.

Всего необходимо будет внести около 2 000 000 рублей. При успешной продаже квартиры за 3 миллиона, если при этом были использованы и возвращены заемные деньги, остаток составит приблизительно 1 млн. рублей.

Учитывая, что деньги, которые были выплачены для аннулирования обременений государства, попадают на индивидуальный счет в системе НИС, у военнослужащего имеется примерно 2 млн. рублей, из которых 1-это личные средства, и 1- целевые заемные (ЦЖС). Последние можно использовать вновь для приобретения более подходящего варианта недвижимости по военной ипотеке.

Третий вариант осуществляется без использования личных и кредитных средств. На недвижимость просто передаются права другому человеку, который может и не быть участником программы НИС. Этот способ самый оперативный, для покупателя выгоден сниженной ценой (из-за срочности), простотой оформления и гарантией подлинности сделки, поскольку ее совершение происходит под контролем банка.

Можно ли поменять квартиру, купленную по военной ипотеке

У военнослужащего когда-нибудь может возникнуть потребность в улучшении жилищных условий путем:

  • покупки большей по площади недвижимости;
  • приобретения другого жилья при переезде в иной регион.

Тогда возникает вопрос: как избавиться от квартиры по военной ипотеке? Самый простой способ продать квартиру, которая куплена по военной ипотеке, и купить другую. Но этот вариант возможен лишь тогда, когда военнослужащий полностью приобрел право собственности на жилье, то есть квартира свободна от прав третьих лиц. Если это условие не соблюдено, то прежде, чем продать такую квартиру, придется пройти процедуру снятия с нее обременений.

Список документов для снятия обременения по ипотеке в МФЦ

Для того, чтобы освободить недвижимость от прав третьих лиц, нужно обратиться в непосредственно в территориальный отдел Росреестра, так как именно это ведомство уполномочено регистрировать права и обременения на недвижимое имущество. Осуществить эту процедуру можно, обратившись в МФЦ (многофункциональный центр) своего региона. Перечень необходимых документов для этого в МФЦ или в Росреестре аналогичен:

  • Документ, удостоверяющий личность.
  • Закладная.
  • Документ, удостоверяющий право на объект.
  • Доверенность, если лицо обращается через представителя.
  • Заявление о снятии обременения.

Важно помнить, что на закладной должна быть резолюция о выполнении обязательств по ипотеке в полном объёме.

В случае, если нет возможности предоставить закладную, вместе с заявителем при обращении в МФЦ должен присутствовать представитель банка-залогодержателя.

Продажа квартиры через военную ипотеку

Здравствуйте! Мы продаём квартиру.

У нас есть покупатель, который желает приобрести нашу квартиру по военной ипотеке. Существуют ли какие то риски для продавца при продаже по военной ипотеке? Стоит ли проводить сделку с таким покупателем ?

С уважением, Сергей

Ответы юристов ( 4 )

  • 10,0 рейтинг
  • 8987 отзывов эксперт

Существуют ли какие то риски для продавца при продаже по военной ипотеке? Стоит ли проводить сделку с таким покупателем ?

Здравствуйте. Если и существуют какие-то риски, то они отнюдь не связаны именно с фактом приобретения по военной ипотеке. Единственное отличие — это то, что Вы получаете средства от соответствующего банка, о чем в порядке расчетов по договору должно быть указано. Никаких особых проблем не усматривается.

[3]

Добрый день, Сергей. Риски есть всегда. При покупке в рамках Накопительно-ипотечной системы военнослужащих платеж многое зависит от размера выплаты, к которую получит военнослужащий и достаточно ли будет этих средств (не должен ли он будет доплачивать свои деньги).

Читайте так же:  Приказ о смене материально ответственного лица, образец

Я могу посоветовать в обязательном порядке указать в договоре, что до выплаты стоимости квартиры в полном объеме на имущество устанавливается ипотека по п.5 ст. 488 ГК РФ (ипотека в силу закона), а также отдельно прописать Ваше право требовать расторжения договора при неполной оплате денежных средств. Также в обязательном порядке передайте текст договора на согласование юристу. Таким образом Вы существенно снизите свои риски, но заявлять, что в этом мире что-то может быть гарантировано со 100%-ной вероятностью может только тот, кто что-то не учел в ответе.

Участие военнослужащих в программе получения жилья по военной ипотеке регулируется Федеральным законом от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

Принцип такой. Когда военнослужащий изъявляет желание участвовать в этой программе, на его именной счет государством ежегодно начинают перечисляться денежные средства и через 3 года он вправе приобрести жилье (в том числе на вторичном рынке).

Для покупки жилья военнослужащему выделяется целевой жилищный заем, то есть первоначальный взнос на покупку квартиры и денежные средства, которые государство перечисляет банку в счет погашения кредита, который оформляет с банком военнослужащий для покупки квартиры.

Все возможные риски при этом несет военнослужащий, поскольку, если он уволится раньше положенного срока (предельного возраста военной службы), то остаток кредита он будет погашать самостоятельно, без помощи государства.

А продавец квартиры совершенно ничем не рискует. Министерство обороны на Ваш счет перечислит накопленные на счету военнослужащего денежные средства, а банк перечислит на Ваш счет кредитные деньги. Вы заключаете обычный договор купли-продажи квартиры, в котором все эти моменты будут прописаны, в том числе и порядок расчетов покупателя с продавцом.

При этом непосредственное участие в составлении договора купли-продажи принимает специально уполномоченный орган — Федеральное государственное казенное учреждение — ФГКУ Росвоенипотека.

Есть утвержденная форма договора купли-продажи, согласованная с ФГКУ «Росвоенипотека» и банком. Никаких ипотеки в свою пользу вы в договоре указать не можете. Основным отличительным моментом сделок участников НИС является то, что в среднем с даты заключения предварительного договора и до даты расчёта с покупателем проходит 1-2 месяца, так как помимо банка документы проверяются ФГКУ «Росвоенипотека». Если предмет залога — квартира прошла проверку банком, то Росвоенипотека уже не откажет в направлении накоплений, только проверит правильность оформления документов. Обязательно указывать всю стоимость сделки в договоре. Деньги (первоначальный взнос от Росвоенипотека и кредит от банка) получите на счёт в течение 1-2 дней с даты представления зарегистрированного договора купли-продажи и выписки из ЕГРН в банк. Деньги на блокированном счёте участника НИС будут находится уже к поступлению проверенных документов и подписанного договора ЦЖЗ в банк.

Сделки по военной ипотеке — одни из самых надежных. Если вас устраивает длительный расчёт, то проблем при правильном оформлении документов не возникнет. На стагнационном рынке покупателей с наличными или обычной ипотекой можете ждать ещё неопределенное время.

Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕЖизнь военнослужащего связана с многочисленными переездами, поэтому продажа квартиры, купленной по военной ипотеке, при переводе на новое место службы — актуальная проблема. Продать ее без проблем можно после полного погашения ипотеки и снятия обременения с недвижимости, а если долг еще не выплачен, придется проводить сделку с участием кредитора и Минобороны.

[2]

Можно ли продать квартиру, купленную по военной ипотеке

Военная ипотека представляет собой один из видов жилищного займа, предоставляемого военнослужащим участникам накопительной ипотечной системы (НИС). Но если нужно продать такую квартиру, нужно знать следующее:

  1. Так как до полного погашения кредита военнослужащий еще не является полноправным собственником квартиры, для получения возможности ее продажи, необходимо поставить в известность Минобороны и получить разрешение от банка-кредитора.
  2. Для положительного решения в ипотечный банк необходимо представить свидетельство участника программы, копию паспорта, заполненную кредитную заявку.
  3. Положительное решение по данному вопросу подтверждается открытием спецсчета для ведения финансовых операций.

Помимо этого, продавец предоставляет в банк следующие документы:

  • свидетельство права собственности;
  • кадастровый паспорт на квартиру, которая предназначена к продаже;
  • справка об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги;
  • справку о том, что в продаваемой квартире никто не проживает.

Затем специалистами проводится оценка квартиры, для определения стоимости страховки, и оформляется договор целевого займа. Он позволяет продать квартиру по военной ипотеке после государственной регистрации. На счет банк перечисляет деньги продавцу, а покупатель получает право пользоваться жильем.

Продать недвижимость при непогашенной военной ипотеке можно, но есть ряд сложностей, с которыми может столкнуться покупатель:

  • если строительство еще не завершено;
  • при отсутствии гарантий по займу;
  • при сокрытии продавцом имеющихся доходов и неуплаты с них налогов;
  • если сроки заключения сделки купли-продажи слишком малы.

В остальных случаях, после положительного решения банка и Минобороны РФ, в залоге у которых находится ипотечное жилье, продажа его будет разрешена.

Как снять обременение с квартиры, приобретенной по военной ипотеке

До момента полного погашения жилищного займа недвижимость находится в залоге у Министерства обороны и, предоставившего ипотечный кредит, банка.

Обременение снимается в следующих случаях:

  • выслуга военнослужащего достигла 20 лет;
  • произведено досрочное погашение задолженности по кредиту за счет личных средств или денег покупателя;
  • погашение долга перед Росвоенипотекой за счет потребительского кредита;
  • за счет использования материнского капитала, если в семье двое и более детей.

могу ли я продать квартиру приобретенную по военной ипотеки?

Содержание вопроса:

После того, как военнослужащий приобрёл квартиру по военной ипотеке, он становится её собственником. Однако на данное помещение налагается обременение в виде залога. Причём залоговых обязательства два – со стороны банка-кредитора и со стороны «Росвоенипотеки».

Читайте так же:  Что значит резервы банков

Поэтому при продаже квартиры есть два варианта развития события:
1) Если кредит банку выплачен и у «Росвоенипотеки» нет претензий, то вы без проблем можете продать квартиру. Порядок оформления последующих сделок – общий, предусмотренный Гражданским законодательством.
2) Если не выплачен банку-кредитору взятый кредит, то квартира находится под залогом. Следовательно, отчуждать вы её не можете. Поэтому в таком случае нужно использовать какие-то сторонние варианты, чтобы осуществить сделку.

В последнем случае есть два подходящих способа, продать квартиру, находящуюся в залоге у банка:
1) Классический вариант, когда банк выступает третьим лицом в соглашении купли-продажи. Покупателю комнаты предоставят два счета к оплате: счет банка, на который он должен перечислить полностью всю сумму по вашей кредитной задолженности, и ваш счет, на который будет зачислена разница между стоимостью комнаты и оплатой по кредиту. После оплаты банк отдаст покупателю документы на комнату и снимет ее с залога.
2) Вариант заключения предварительного договора с покупателем. Уведомив банк о предварительном погашении кредита, вы оплачиваете его деньгами, полученными от покупателя за комнату. После оплаты банк снимает комнату с залога и отдает вам документы, которые вы передаете покупателю.

Что касается обмена, то теоретически – это возможно, практически — сложно. В первую очередь на такую сделку вам необходимо получить согласие кредитовавшего вас банка. Для полноценного обмена вам необходимо найти подходящий объект недвижимости, добросовестного покупателя, который не будет затягивать с выплатой денег за приобретаемое жилье. Также дополнительно вы должны провести оценку рыночной стоимости как имеющегося, так и приобретаемого жилья. Легче банк пойдет на сделку, если вы обратитесь в агентство недвижимости, с которым данная кредитная организация сотрудничает. Во-вторых, придётся согласовывать вопрос с «Росвоеипотекой», если Министерство Обороны погашает кредит вместо заёмщика.
По срокам всё субъективно, но регистрация права собственности должна осуществляться в пределах 1 месяца.

Продать квартиру по военной ипотеке

Содержание вопроса:

Чтобы продать квартиру, она должна находиться в полной собственности собственника. Квартира или иное жильё, приобретённое по накопительно-ипотечной системе, находится в залоге у государства и банка. Чтобы продать такое жильё, нужно все обременения с квартиры снять.

Обременение банка
Если задолженность перед коммерческим банком по ипотечному договору отсутствует, т.е. долг перед банком погашен, то обременение банка с объекта жилой недвижимости снимается, что позволяет военнослужащему распоряжаться данным жильем на свое усмотрение. Конечно же, при условии, что по службе у него наступили условия статьи 10 ФЗ N117.
Если задолженность по ипотечному кредиту в банке не погашена в полной мере, то военнослужащему в обязательном порядке нужно закрыть вопрос о своих долговых обязательствах. После погашения кредита в банке, обременение банка будет снято.

Как только обременение государства и банка будут сняты, военнослужащий может продать, подарить или как-либо иначе распорядиться приобретённой квартирой.

Здравствуйте. Такая глобальная проблема. Купил квартиру в строящем доме в МО. Заморощили стройку. Идет суд уже 3 год. Передвижение нет. Что делать?

Тонкости сделки по продаже квартиры по программе «Военная ипотека»

Продажа квартиры по военной ипотеке: информация для продавца

Военная ипотека — это государственная программа обеспечения жильем военнослужащих. Из этого следует, что контроль за покупкой/продажей квартир в ее рамках осуществляется на высоком уровне.

Какую квартиру можно продать по программе «Военная ипотека»

Когда программа «Военная ипотека» только стартовала, заемщики могли выбирать квартиры лишь в новостройках — первичное жилье. Теперь в базах банков появилась и вторичка — недвижимость с историей.

Если вы хотите выставить свою квартиру на продажу по военной ипотеке, приготовьтесь выполнить ряд условий, которые предъявляют банки к таким объектам. Кредитные организации рассматривают только ликвидную недвижимость, ведь квартиры и дома находятся в собственности банков, пока за них не выплачен весь кредит полностью.

Какое жилье годится для военной ипотеки:

  • Квартира в многоквартирном доме (первичный и вторичный рынок жилья);
  • Коттедж или дом с земельным участком;
  • Таунхаус;
  • Коммунальная квартира целиком без долей.

Недвижимость обязательно должна быть с санузлом, подключением к водоснабжению, электросети и отоплению. Также в квартире не должно быть незаконных перепланировок.

Видео (кликните для воспроизведения).

Новостройка — квартира для военной ипотеки

Какое жилье не годится для продажи по военной ипотеке:

  • с деревянными перекрытиями;
  • старше 1970 года постройки;
  • в аварийном состоянии;
  • с обременением (в залоге, с долевой собственностью);
  • последний этаж допустим, только если есть справка об исправном состоянии крыши.

Плюсы и минусы военной ипотеки для продавца

  • Банк, выдающий ипотеку, обеспечивает безопасность сделки и расчетов, а также юридически правильное оформление договоров.
  • В сделке участвуют проверенные государством кредитные организации.
  • Срок регистрации сделки предельно короткий.
  • Так как продажа квартиры по военной ипотеке — это юридической прозрачная сделка, то нет возможности уклониться от уплаты налогов в полном объеме.
  • Возможно, денег придется ждать дольше, чем при обычной продаже.

Продажа квартиры по военной ипотеке пошаговая инструкция для продавца:

Какие документы нужны для продажи квартиры по военной ипотеке

  • Продавец подготавливает квартиру к продаже и дает объявление;
  • Участник НИС выбирает эту квартиру;
  • Продавец и покупатель встречаются и заключают предварительный договор с указанием в нем всех условий сделки по военной ипотеке;
  • Продавец передает участнику НИС копии документов на квартиру и необходимые справки (свидетельство на право владения недвижимостью; технический и кадастровый паспорта на квартиру; справка об отсутствии зарегистрированных лиц; справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам) для отправки в банк;
  • Представитель кредитной организации договаривается с продавцом квартиры о визите оценщика;
  • Банк после проверки пакета документов и анализа отчета оценщика выносит решение — одобрена квартира, а вместе с ней и заявка на ипотеку или нет (1-3 рабочих дня);
  • Заемщик и продавец после одобрения заявки на военную ипотеку открывают счета в банке, который дает кредит;
  • Деньги (первоначальный взнос) переводятся на счет заемщика с его накопительного счета, и сюда же поступают средства от банка до полной суммы стоимости квартиры;
  • Проводится государственная регистрация сделки;
  • После регистрации прав собственности военнослужащего на приобретаемую квартиру этот документ приходит в банк;
  • Кредитная организация переводит деньги в полном объеме на расчетный счет продавца;
  • Продавец снимается с регистрационного учета и передает заемщику ключи от квартиры не позднее даты, указанной в договоре.
Читайте так же:  Излишне выплаченная зарплата или пособие

Как продать квартиру, находящуюся в военной ипотеке

Можно ли продать квартиру, если она находится в военной ипотеке

Если военнослужащий приобрел квартиру по военной ипотеке в Махачкале, например, а теперь хочет переехать в другой город и купить жилье там, то ипотечную квартиру можно продать.

В программе «Военная ипотека» говорится, что пока весь долг по кредиту не выплачен, квартира принадлежит банку и государству. Чтобы стать законным владельцем недвижимости с правом распоряжаться ею, как захочется, нужно отдать банку остаток долга. После этого можно продать квартиру.

При этом деньги, которые заплатило государство за жилье, возвращаются на счет участника НИС. Военнослужащий имеет право вновь воспользоваться ими для покупки другого жилья.

Но есть и иной способ продать квартиру под военной ипотекой — с помощью переуступки прав — процесса передачи прав собственности заемщика другому человеку. При этом военнослужащий может уступить свои права такому же участнику НИС.

Инструкцию по переуступке вам дадут в банке, с которым заключен договор военной ипотеки. Этот вариант самый быстрый и простой, но не всегда понятен покупателю. Объяснить ему всю выгодность такой сделки поможет ипотечный специалист банка.

Как продать квартиру в военной ипотеке: инструкция и риски продавца

Как выполняется продажа квартиры по военной ипотеке? Риски продавца и пошаговая инструкция – всё это должно быть представлено в виде отдельного подробного материала, понятного каждому. В последние годы военная ипотека интересует служащих всё больше. Ведь система, предоставленная государством, стала сегодня отлаженной и удобной. Она действительно позволяет получить жильё, пользуясь для этого государственными средствами.

Однако не все аспекты использования этого продукта являются понятными. Некоторые нюансы нуждаются в подробном рассмотрении. Так, далеко не всем служащим понятно, можно ли продать квартиру, купленную по военной ипотеке. Каким образом эту процедуру необходимо осуществлять, если это реально.

Риски при продаже квартиры

В первую очередь стоит сразу отметить, что продажа квартиры по военной ипотеке вполне возможна. И никаких проблем с этим быть не должно. Никто не может обязать человека всю жизнь пользоваться одним и тем же жильём. Тем более, что семейная обстановка может измениться. Могут наступить другие случаи, когда необходимо обзаводиться новыми квадратными метрами.

А что касается рисков по таким сделкам – они остаются примерно теми же, что и при любых других манипуляциях с недвижимостью в рамках военной ипотеки. Стоит рассмотреть их в целости, начиная от тех рисков, с которыми продавцу приходится сталкиваться на тот момент, когда он продаёт квартиру военному.

Что может случиться?

Есть небольшая вероятность увольнения военного в процессе сделки, однако такое происходит крайне редко. В риски продавца входит возможность отказа военнослужащего от покупки в тот момент, когда право собственности окажется уже оформленным. И в этом случае придётся дожидаться реституции. Пока эти действия не будут произведены, оформить новую сделку не удастся. Однако риск в этом случае связан только с потерей времени, вернуть свои права удастся в любой ситуации.

[3]

При любых сделках с недвижимостью есть риск проведения «серых» схем. Однако в военной ипотеке это редкость. Разного рода уходы от закона здесь оказываются проблематичными, так как каждая сделка проверяется множеством инстанций, включая Росвоенипотеку и банк. Обман военнослужащих по военной ипотеке практически не возможен. Мошенничеству в этом секторе дают серьёзный отпор.

Для того, чтобы сделка оказалась не проблемной для обеих сторон, специалисты настоятельно рекомендуют проверять соответствие жилья всем требованиям, которые остаются актуальными для государственной программы. Ведь выявленные проблемы в этом направлении могут привести к срыву сделки.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Если квартира уже куплена, может возникнуть необходимость в её продаже. Провести процедуру возможно. Однако в случае с военной ипотекой могут возникнуть определенные нюансы. В этой сфере есть собственные плюсы и минусы, которые стоит иметь в виду, планируя совершить сделку.

Так, ипотечная квартира будет оставаться в залоге до момента погашения задолженности по ней заёмщиком. А при продаже квартиры необходимо переоформлять её с продавца на покупателя. И потому перед продажей квартиры, приобретённой данным образом, необходимо выплатить долг по ипотеке. Тогда никаких проблем с переоформлением не будет.

Так как подобные сделки тщательно контролируются государством и самим банком, они оказываются наиболее безопасными, обеспечивают выгоду, а деньги сразу переводятся на банковские счета.

Если долг за квартиру уже погашен, пошаговая инструкция для продавца окажется достаточно простой. С реализацией квадратных метров проблем не возникнет. Однако следует понимать, что определённые недостатки и проблемные моменты проявят себя и в этом случае:

  • Так, при продаже квартиры, купленной через военипотеку, придётся платить налог;
  • Проводить сделку удастся только через отдельные банки, имеющие соответствующую аккредитацию;
  • Придётся подготовить все документы, которых будет довольно много;
  • Ожидание перевода денег может растянуться на несколько больший срок, чем в обычном случае. Подобные проблемы тоже порой наблюдаются.

Покупать ли квартиру, которая была приобретена по военипотеке?

Преимуществами покупки квартиры,приобретенной по государственной ипотеке, становятся и требования, выдвигаемые к этому жилому объекту изначально. Так, государственная программа позволяет приобретать только те квартиры, где все коммуникации и инженерные элементы находятся в хорошем состоянии. Квартира должна быть без перепланировок, со всеми документами и прозрачным прошлым. Без третьих лиц, которые могли бы претендовать на эту недвижимость в дальнейшем. И потому покупка квартиры у военных становится вполне достойной идеей. Даже при учёте дополнительных факторов, которые могут усложнить процесс осуществления такой сделки. Главным моментом становится только выплата владельцами долга по ипотеке. После этого они могут распоряжаться жильём как угодно. И в том числе, без проблем продавать его третьим лицам.
Читайте так же:  Что такое ввп

Если квартира свободна, не является залоговым имуществом, если нет третьих лиц, способных претендовать на нее, а также если в ней никто не проживает, совершать сделку можно уверенно. Ведь именно эти факторы оказываются ограничивающими для сделок такого рода.

Что необходимо сделать военному, чтобы продать квартиру, купленную по военипотеке?

Для того, чтобы реализовать такое жильё, необходимо в первую очередь выплатить все долги по ипотеке. Но это еще не всё. Далее следует получить разрешение на продажу. Его предоставляет кредитно-финансовая компания, через которую проводится сделка. Она должна будет открыть специальный счёт для её проведения в случае одобрения.

Далее продавец должен будет провести оценку квартиры. Это мероприятие выполняется за его же счёт. Необходимо обращаться к независимым экспертам. После оценки проводится процедура соглашения с банком. Затем, в процессе проведения сделки, деньги поступают продавцу на его заранее открытый счёт. А покупатель получает право распоряжаться своей новой квартирой.

Можно ли продать квартиру, если военипотека ещё не погашена?

Данная ситуация оказывается значительно более сложной. Однако при желании совершить сделку удастся и в этом случае. Решать вопросы придётся и с кредитной организацией, и с государством. А деньги по факту сделки вернутся на открытый в Росвоенипотеке счёт. Этот механизм проработан и решение вопроса даётся наиболее легко тем военным, которые вынуждены продавать квартиру по причине переезда в другой город по долгу службы.

Можно сделать досрочное погашение военной ипотеки, используя собственные сбережения. Можно ли материнским капиталом погасить военную ипотеку? Конечно можно, если он есть. Но это несколько усложнит процедуру, так как потребует оформления доли в собственности для детей в продаваемом жилье. И затем гаранта предоставления им доли в покупаемом. Но иногда погашение кредита собственными средствами становится наилучшим выходом.

Какие есть риски при продаже квартиры по военной ипотеке?

Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке сведены к нулю, что связано с особенностями процедуры ипотечного займа по данному направлению. Несмотря на то, что еще не известны случаи мошенничества при покупке квартиры по военной ипотеке, почему-то сами продавцы всегда с опаской относятся к такой сделке. И чтобы расставить все точки над «и», расскажем читателю о том, рискованные ли такие операции или нет.

Ипотека как защита от рисков

Что такое ипотека? Это жилищный кредит, который выдается банком своему клиенту для того, чтобы последний смог приобрести недвижимость. В свою очередь сам банк очень рискует, поскольку всегда есть риск невозврата средств со стороны заемщика. В жизни может случиться все. И что делать в таком случае? В таком случае банк страхует недвижимость в качестве залога, и в случае дефолта заемщика недвижимость будет продана с молотка, а все расходы финансового учреждения покрыты таким доходом.

Именно поэтому банк является заинтересованным лицом и гарантом законности сделки. Он не только очень тщательно проверяет квартиру, гарантируя защищенность покупателя, но и является своего рода посредником по перечислению средств от покупателя к продавцу.

Таким образом, первый вывод: ипотека, вне зависимости от ее вида, гарантирует субъектам отношений законность операции. Не покупатель платит продавцу, а банк.

Второе, что часто волнует продавцов квартиры по ипотеке: если банк выполнит свои обязательства по перечислению кредита, то, что делать с деньгами, выступающими в качестве первоначального взноса. Ведь такой первоначальный капитал платит не сам банк, а исключительно клиент. И вдруг он решит обмануть продавца и не внесет данную сумму, что тогда?

Такая ситуация невозможна, если только в банковском учреждении не работают мошенники. Как работает ипотека: на клиента открывается единственный счет в банке, на который на основании предварительного договора купли-продажи поступают средства как кредитные, так и собственные. Пока клиент не внесет деньги на свой счет в качестве первоначального взноса, до тех пор не будет выдан кредит, а полная сумма не перечислена продавцу недвижимости.

Также необходимо понимать, что любая ипотека – это всегда тщательная проверка платежеспособности клиента. Банк должен быть уверен на 100%в том, что ипотека будет погашена. Поэтому процедура проверки сопряжена со сбором большого пакета документов. Необходимо собрать множество справок, выписок и т.д. именно поэтому срочная продажа недвижимости при ипотеке почти невозможна. Это долгосрочный процесс.

Второй вывод: ипотека, в том числе и военная, предполагает достаточно долгую процедуру оформления документов. Оформления в оперативном режиме не может быть.

Риски непосредственно при военной ипотеке

Помните, мы рассматривали ситуацию о первоначальном взносе. Так вот при военной ипотеке первоначальный взнос вносит не сам заемщик, а Министерство обороны и Росвоенипотека. Благодаря последней организации кредит или может быть одобрен, или нет. Так вот, главный риск при военной ипотеке – это более долгий срок оформления, чем при обычной ипотеке. Это связано с тем, что могут быть задержки в перечислении средств НИС (накопительно-ипотечной системы).

Кроме того, не все военные могут оплатить первоначальный взнос средствами НИС. Вернее, у военнослужащих такое право появляется только после трех лет включения в НИС. При этом включение в такую систему для военнослужащих происходит автоматически, а для служащих по контракту только в момент подписания второго контракта. Поэтому, если еще не прошло три года с момента выдачи свидетельства НИС, то военному могут отказать в военной ипотеке.

Вывод третий: не всегда продажа квартиры может быть оформлена в военную ипотеку. Покупатель должен соответствовать требованиям военной ипотеки. Продавец может попросту потратить время. Но, как правило, такие ситуации не часто встречаются, поскольку все знают свои права и возможности.

Читайте так же:  Где получить автокредит за час

Второй вопрос, который волнует многих: предполагает ли военная ипотека возможность аннулирования сделки при увольнении военнослужащего. Это один из самых часто встречающихся вопросов. Так вот, досрочное увольнение никак не влияет на ипотеку, вернее, это не как не скажется на самом продавце. Это может сказаться на клиенте, и то, косвенно.

И самое последнее, о чем хочется сказать: при военной ипотеке есть лимит в средствах. Например, на данный момент размер ссуды не может быть для военных быть больше 2,3 миллионов рублей. Если недвижимость стоит больше, то тогда эту часть покрывают первоначальным взносом НИС. Если же его недостаточно, то тогда придётся или отказаться от сделки, или добавить собственные сбережения.

Поэтому самый последний риск: это невозможность продать квартиру по той стоимости, которая ей соответствует на рынке недвижимости. Есть риск того, что сделка не состоится.

Продажа квартиры купленной по военной ипотеке

Продажа ипотечной квартиры – не простой процесс. Проблема в обременении: до момента погашения ипотечного долга, жилье находится в залоге. Тем не менее, есть законные способы продажи ипотечных квартир, и для владельцев такого жилья не составит труда совершить сделку. Мы расскажем, как продать квартиру, купленную по военной ипотеке и получить новое свидетельство НИС.

Особенности ипотеки для военнослужащих

Преимущества программы НИС оценили миллионы военнослужащих: за период службы они получают 2,4 млн. рублей для решения жилищного вопроса.

Получить эти деньги единовременно не получится, средства будут переводить на личный счет военнослужащего ежегодно, до окончания контракта. Накопления можно направить на первый взнос по ипотечной ссуде, а регулярными взносами рассчитываться с банком. Особенностью этой схемы является двойное обременение: залог на недвижимость оформляется банком и Росвоенипотекой.

Еще одним важным отличием военной ипотеки является ее «возвратность». Если участник НИС возвращает долг государству, эти деньги снова учитываются на его личном счете и доступны для повторного использования. Другими словами, военнослужащий может использовать право на военную ипотеку многократно, при условии полного возврата предыдущих долгов.

Как продать квартиру, приобретенную по военному сертификату

Продать квартиру, приобретенную с участием средств военной ипотеки можно, если она уже является собственностью военнослужащего и свободна от обременения. Например, если участник НИС полностью выплатил банку долг и получил закладную, он может продавать, обменивать или дарить свое имущество.

Но если ситуация требует продажи квартиры с обременением, заемщику нужно средства для подобной сделки. Далее рассмотрим варианты реализации объектов, купленных по военным сертификатам.

Снимаем обременение

Быстрый способ, как продать квартиру в военной ипотеке, основан на снятии обременения. Но для этого нужно погасить долг перед кредитором. Такая задача легко решается, если у заемщика есть собственные накопления. Если же собственных денег не хватает, можно взять потребительскую ссуду.

Схема продажи будет выглядеть так:

  • оформляем потребительскую ссуду в банке;
  • погашаем долг по ипотеке и получаем закладную;
  • продаем квартиру и возвращаем банку потребительский кредит.

Реализуя этот вариант, участник НИС должен поставить в известность Росвоенипотеку о снятии обременения для последующей продажи недвижимости. Если в планах военнослужащего продолжить контракт и купить жилье по специальной программе, нужно направить заявку на новое свидетельство участника НИС.

Переуступаем долг

Еще один распространенный способ продажи ипотечного объекта основан на договоре цессии. Простыми словами, цессия – это переуступка долга. Для перевода долга заемщику не нужно искать деньги, достаточно найти покупателя, согласного принять долг по ипотеке перед банком. В сделке участвуют три стороны: заемщик, покупатель и банк.

Преимущество договора цессии в том, что не нужно искать деньги на погашение долга. Но продавцу нужно быть готовым к торгу: покупатели обычно требуют скидок при заключении договора переуступки долга.

К минусам этого варианта отнесем и позицию банков: кредиторы неохотно заключают договоры на переуступку долга и тщательно проверяют нового заемщика (покупателя квартиры). Идеальным вариантом для подобной схемы станет договор с покупателем – военнослужащим, участником НИС. В этом случае процедура перевода долга может занять минимум времени.

Видео «Военная ипотека. Ответы Росвоенипотеки на популярные вопросы»:

Видео (кликните для воспроизведения).

Резюмируем: чтобы продать квартиру, приобретенную с участием средств военной ипотеки, необходимо чтобы она была в собственности военнослужащего и свободна от обременения. Выбирая способ как продать квартиру, купленную по военной ипотеке, оценивайте возможные риски и последствия. Процесс снятия двойного обременения потребует временных затрат, а при срочной продаже не исключены и денежные потери.

Источники


  1. Курганов, С. И. Комментарий к судебной практике по проблемам исполнения уголовного наказания / С.И. Курганов. — М.: Юрайт, 2015. — 322 c.

  2. ред. Кофанов, Л.Л. Институции Юстиниана; М.: Зерцало, 2013. — 400 c.

  3. Гусева, Т. А. Государственная регистрация юридических лиц (+ CD-ROM) / Т.А. Гусева, А.В. Чуряев. — М.: Деловой двор, 2008. — 232 c.
  4. История политических и правовых учений. — М.: Юнити-Дана, 2010. — 472 c.
  5. Рагулин, А.В. Современные проблемы регламентации и охраны профессиональных прав адвоката-защитника в России / А.В. Рагулин. — М.: Юркомпани, 2015. — 290 c.
Продажа квартиры купленной по военной ипотеке
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here