Стоит ли выбирать ипотечный кооператив для покупки квартиры

Полезная информация на тему: "Стоит ли выбирать ипотечный кооператив для покупки квартиры" с комментариями и ответами на вопросы. На странице собрана вся информация по теме, что позволяет сделать верные выводы и принять решение. По всем вопросам обращайтесь к дежурному консультанту.

Стоит ли выбирать ипотечный кооператив для покупки квартиры


Потребность в собственном жилье вызывает у людей желание найти оптимальный вариант для его приобретения. Самым популярным способом здесь является ипотека, когда клиент берет взаймы у банка, оставляя ему в залог свою приобретенную квартиру до выплаты долга. Выплата долга растягивается на долгие годы, а переплата достигает 1-3 стоимостей квартиры.

В последнее время особую популярность приобретают нестандартные варианты приобретения своей недвижимости, такие как жилищные кооперативы. По мнению участников, они имеют больше плюсов, чем ипотека в банках, т.к. кредитная история и финансовая составляющая здесь играют не такую значительную роль. Подобным способом в странах Европы и США строятся более 80% жилых помещений. В России же покупка квартир через кооператив не так востребована и составляет около 20% рынка, хотя схема приобретения жилья через жилищный кооператив законная (соответствует ФЗ №214 и ЖК РФ). Рассмотрим подробнее, что такое жилищные кооперативы, как создаются, какие виды бывают, каковы затраты клиента, плюсы и минусы таких объединений?

Жилищные кооперативы (ЖК).

ЖК делятся на два вида:

  • Строительные. Здесь целью является строительство дома силами пайщиков, которые вкладываются в бюджет постройки. После окончания строительства такой союз ликвидируется или же преобразуется в ТСЖ, занимающееся управлением дома и его хозяйственной частью. Такой вариант довольно привлекательный с точки возможности построить жилье по собственному проекту в престижном районе. Правда, здесь есть и отрицательная сторона – пайщики несут ответственность за постройку дома и все риски застройщиков. Договоры долевого участия признаются юристами несовершенными, а формулировки – неоднозначными и противоречащими. Таким образом, вкладывать сюда выгодно, но рискованно.
  • Накопительные. В отличии от предыдущего варианта, здесь пайщики не занимаются строительством домов, а только приобретают жилье на сумму накоплений. Процесс выглядит так: участник вступает в кооператив, вносит часть суммы на оплату приобретаемой жилплощади. Затем он имеет право проживать на этой площади, прописывать себя и семью, сдавать в съем. Параллельно делаются взносы, согласно условиям ЖК.

Чтобы стать участником ЖК, нужно подать заявление, которое будет рассмотрено руководством кооператива и утверждено общим собранием. Затем заключается договор, где указывается сумма пая, которую клиент должен выплатить в установленное время. Оплата производится взносом на расчетный счет кооператива. Подтверждением служит платежное поручение, которое не требует дополнительного подтверждения, являясь самодостаточным документом. Члены ЖК оплачивают такие членские взносы для содержания штата ЖК.

Основной обязанностью члена ЖК является внесение регулярных взносов полностью или частями. Права пайщика защищены ЖК РФ и федеральным законом № 214.

Почему выбирают ЖК?

Для выбора покупки квартиры через ЖК могут служить следующие факторы:

  • Лояльность по отношению к участникам.
  • Открытость (участникам предоставляется информация о закрепленными за ними и другими членами квартирами, а руководство ЖК обычно ведет реестры участников, что исключает вероятность двойных сделок или серых схем продаж)
  • Работа ЖК регулируется на законодательном уровне.
  • Вопросы решаются максимально оперативно.
  • Небольшой первый взнос позволяет закрепить квартиру за собой и выплачивать остаток в течение оговоренного срока.

Преимущества ЖК.

  • Пайщики могут выбирать застройщика самостоятельно.
  • Застройщика могут поменять на любом этапе, если что-то не понравится.
  • Личный контроль за качеством строительства дома и дальнейшей эксплуатацией.
  • Можно вносить паевыми взносы частями, как в ипотеке, но без оплаты процентов (беспроцентная рассрочка).
  • Не нужно поручителей, созаемщиков.
  • Не обязательно страховать недвижимость.
  • Минимальный пакет документов для вступления.
  • Процентная ставка 2-6% годовых, личный график выплат.
  • Пайщик освобождается от уплаты налога на недвижимость.
  • Можно использовать маткапитал, госсубсидии
  • ЖК не сможет ликвидироваться, если хотя бы один из пайщиков будет против.

Недостатки ЖК.

  • Для вступления нужно иметь первый взнос (30-50% минимум от суммы).
  • Нужно внести вступительный взнос (около 4-6%) от стоимости квартиры), который не входит в стоимость жилья и не возвращается, если пайщик решит выйти из дела.
  • Квартиры в ЖК будет находиться в собственности ЖК (в ипотеке заемщик оформляет право собственности). Если что-то случится, то пайщику придется несладко.

Таким образом, дешевле покупка жилья обойдется через ЖК за счет низкой ставки и удобного способа внесения. Воспользоваться услугами кооперативов можно, но стоит изучить информацию о продолжительности работы, количестве построенных и сданных домов, отзывы других пайщиков.

Вам была полезна эта статья? Поделитесь своим мнением с другими

Что выбрать: ипотеку или ЖНК?

Ипотечное кредитование и жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) — совершенно разные по своей сути способы решения жилищного вопроса. Однако, не смотря на все свои особенности и специфику, сегодня обе схемы успешно уживаются на пермском рынке недвижимости, предоставляя потребителю право выбора.
Чем же отличается ипотека от ЖНК? В каких случаях выгоднее взять ипотечный кредит, а в каких стать пайщиком ЖНК? Подробнее об этом в комментариях специалистов.

ЖНК или ипотека: выбор за потребителем

Комментирует Надежда Пантелеева, директор компании «Ипотека.RU», профессиональный юрист:

Жилищно-накопительная альтернатива

Комментирует Юлия Решетникова, заместитель директора жилищного накопительного кооператива «Мой дом»:

ЖНК (Жилищный Накопительный кооператив) — некоммерческое объединение граждан, которые организуют «общий котел» для удовлетворения своих нужд, а именно для покупки или строительства жилья.

Ипотека — долгосрочная ссуда под залог недвижимого имущества на покупку жилья.

В каком банке выгоднее ипотека

В результате беспрецедентного повышения ключевой ставки Центральным Банком РФ в декабре 2014 года и стремительной девальвации национальной валюты банки были вынуждены поднять планки по всем видам кредитов, результаты этого преследуют нас до сих пор.

Выгодно ли брать ипотеку в нынешних экономических условиях и как выбрать самую дешевую программу? Такие вопросы волнуют большинство потенциальных заемщиков. В данном материале мы проанализируем ситуацию, которая сложилась на рынке, и расскажем об особенностях жилищного кредитования в 2017 году.

Изменения в законодательстве

Минэкономразвитие сделало жилищное кредитование немного доступнее за счет изменений в законе: «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В размер ставки включены риски удешевления залогового имущества, поэтому если банки начнут страховать риски от убытков снижения стоимости залога, то заемщики будут активнее страховать ответственность. В результате уменьшатся требования к размеру первоначального взноса, тогда больше клиентов смогут рассчитывать на данную услугу. Также ожидается и снижение стоимости кредита.

Крупные банки в сложившихся обстоятельствах попытались сдержать рост ставок, однако в некоторых организациях с конца 2016 года они повысились до 15%-18% годовых в рублях. Из-за обострения ситуации была приостановлена выдача средств и пересмотрена линейка программ. Большинство банков сейчас выдают жилищные займы только по базовым программам, сократив выбор кредитных продуктов. Изменились и условия выдачи. Банки тщательно относятся к проверке платежеспособности заемщика.

Читайте так же:  Получение гражданства чили

Многие боялись, что инфляция приведет к росту цен на недвижимость и одновременно обесценит все сбережения, рынок первичного жилья остановится, а недостроенные объекты будут «заморожены». Однако эксперты рекомендуют не отказываться от приобретения жилья в кредит и внимательно изучить программы разных банков. В данный момент разброс процентных ставок настолько велик, что вполне можно найти достаточно интересные предложения. Специалисты по жилищному кредитованию считают, что прошедший кризис открыл дополнительные возможности для желающих иметь собственное жилье.

Падение рубля вызвало рост цен на недвижимость, однако при покупке жилья в кредит при росте цен увеличивается и стоимость залогового имущества. Поэтому, если потеря работы или ухудшение финансового состояния семьи приведет к тому, что заемщик не сможет выплачивать ипотеку, залог можно выгодно продать и погасить долг, оставшись в выигрыше.

Кто сможет получить выгодные условия в 2017 году

Власти стараются снизить стоимость кредитов на жилье. Большинство банков, из-за высоких рисков, отказываются от выгодных предложений и специальных условий, оставляя только основные программы.

Повышение рисков приводит к ужесточению требований к заемщикам и залогу. В 2017 году дешевую ипотеку смогут получить только заемщики с положительной кредитной историей, стабильной работой и высокой официальной зарплатой. Кроме этого придется собирать полный пакет документов и вносить солидный первый взнос для того, чтобы получить «низкую» ставку по ипотеке. Если вы не соответствуете заявленным требованиям, то кредит обойдется заметно дороже. Одновременно стоит отметить, что для заемщика тщательная проработка сделки и договора тоже гарантия надежности и возможность чувствовать себя уверенно в критической ситуации.

Кредит или аренда?

Альтернативным вариантом решения жилищного вопроса в кризис является аренда с правом выкупа. Суть сделки в том, что клиент заключает договор аренды сроком до 15 лет и ежемесячно вносит платеж, в который входит арендная плата и выкуп квартиры в рассрочку. Такой вариант кажется достаточно привлекательным, однако эксперты считают, что он несет такие же риски, как ипотека и при этом клиент переплачивает за квартиру дважды. Подобные программы подойдут только тем заемщикам, которые не могут предоставить справку о доходах, поэтому не могут обратиться за кредитом в банк.

Некоторые россияне предпочитают арендовать небольшое бюджетное жилье, а разницу между потенциальным ипотечным платежом и арендой размещать в банке в виде депозита, накапливая на покупку квартиры. Данный вариант тоже значительно уступает кредиту, потому что, оформив жилищный займ, клиент вносит ежемесячный платеж в счет погашения долга, а при аренде вы оплачиваете проживание в чужой квартире и только небольшую часть сбережений откладываете на покупку собственной недвижимости.

Оформив кредит, вы можете не бояться дальнейшего роста цен на недвижимость, потому что вы уже купили жилье и долг выплачиваете исходя из стоимости квартиры на момент покупки. Это значит, что данная услуга позволяет выиграть при покупке недвижимости в период роста цен.

Как выбрать программу?

Эксперты сходятся во мнении, что кредиты на вторичное жилье в 2017 году остануться актуальными.

Однако существует и другое мнение. Советник по макроэкономике генерального директора БД «Открытие» Сергей Хестанов считает, что российский рынок недвижимости слишком переоценен. В России жилье стоит значительно дороже, чем в странах Европы. Например, в Германии квадратный метр недвижимости эконом-класса стоит 800-1200 евро, поэтому он не рекомендует в ближайшее время покупать жилье в России в целях инвестиций.

Что же такое дешевая ипотека и как взять самый выгодный кредит? Для каждого заемщика существуют свои параметры выгодного займа. Например, если для клиента главное как можно быстрее выплатить долг, то он в первую очередь обращает внимание на размер процентной ставки и переплату. Кроме процентной ставки в стоимость кредита входят комиссии и страховые платежи. Поэтому при поиске оптимальной программы необходимо обращать внимание на все представленные параметры.

Если для заемщика важнее размер ежемесячного платежа, то переплачивать по кредиту придется намного больше, потому что чем дольше срок ипотеки, тем выше ее итоговая стоимость. Самый выгодный кредит всегда выдается на минимальный срок и с максимальным размером первоначального взноса. В таких случаях процентная ставка самая низкая, как и итоговая переплата.

Еще один параметр, который влияет на стоимость ипотеки – это пакет документов. Если у вас нет возможности официально подтвердить свой доход и собрать необходимые справки, то размер первоначального взноса, процентная ставка и страховой платеж автоматически увеличиваются. Однако обычному обывателю трудно найти банк, который согласится выдать ипотеку без подтверждения трудового дохода и занятости заемщика. Кредитные организации серьезно ужесточили требования к заемщику и залоговому имуществу. Лучше всего обращаться в тот банк, на карту которого вы получаете заработную плату.

Обзор самых выгодных предложений

А сейчас сделаем небольшой обзор программ, которые представлены в крупнейших российских банках. Где дешевле на данный момент оформить кредит, и какие банки предлагают низкие ставки по ипотеке?

Сбербанк России предлагает кредит на покупку готового и строящегося жилья на срок до 30 лет. Минимальный первоначальный взнос – от 10% стоимости объекта, процентная ставка 9,50%-11,5% годовых. Размер ставки зависит от категории заемщика, срока кредита, первого взноса и объема страхования. При оформлении займа без подтверждения дохода срок кредита сокращается до 20 лет, первоначальный взнос увеличивается до 50% стоимости жилья. Процентная ставка в данном случае составляет от 10,5% годовых.

В ВТБ 24 можно оформить ипотеку на покупку квартиры на вторичном и первичном рынке. Срок кредита до 30 лет, первоначальный взнос – от 10% стоимости жилья (0% при оформлении кредита под залог уже имеющегося жилья). Процентная ставка варьируется в пределах 9,5% — 12% годовых. При отказе от полного пакета страхования она увеличивается на 1% годовых. Возможно оформление услуги по двум документам при первом взносе не менее 50% стоимости жилья и на срок до 20 лет.

В Альфа-Банке жилищные займы предоставляется на приобретение квартиры и дома на вторичном рынке. Срок кредита – до 25 лет, минимальный первый взнос при покупке квартиры – 30% стоимости жилья и 40% — при покупке дома. Процентная ставка — от 17,30% годовых. Ипотека на покупку дома стоит от 17,60% годовых. При частичном страховании ставка увеличивается.

Какое жилье лучше брать через ипотеку — новостройку или вторичку?

Рассматривая возможность приобретения жилья в ипотеку, стоит определиться с выбором: будет это квартира в строящемся доме или уже готовая квартира, в которой уже кто-то жил. Есть и вариант, когда дом уже сдан, квартира оформлена в собственность застройщика.

Читайте так же:  Когда необходимо заполнить 3-ндфл

В этом случае жилье обойдется дороже новостройки (что важно, если оно покупается с целью инвестирования), но будет иметь все другие плюсы обладания совершенно новой квартирой. Плюсы и минусы видов жилья для покупки в ипотеку стоит рассмотреть подробнее.

Плюсы вторичного жилья

  • Одним из главных преимуществ старого жилого фонда перед строящимся домом является то, что в квартиру можно будет въехать сразу после приобретения. Ремонт по своему вкусу будет нужен, но он не будет носить срочного характера. При оформлении ипотеки, для получения более выгодных условий (снижения ставки, уменьшения платежа) имеет смысл вложиться в первоначальный взнос.
  • Если средства потребуются для ремонта, то размер свободных денежных средств, за счет которых сумма кредита могла бы быть меньше, снижается. Получается, что вторичное жилье можно оформить в ипотеку на более выгодных условиях из-за менее острой необходимости в обязательных расходах, связанных с вселением.
  • Кроме того, если дом только строится, то многие банки до момента оформления квартиры в собственность заемщика, повышают ставку по ипотеке еще на 1-2%, после вступления в права собственности график платежей по ипотеке пересчитают.
  • Возможность воспользоваться жильем сразу после приобретения дает еще одно существенное преимущество – квартиру можно будет сдать и за счет арендных платежей гасить долг по ипотеке.
  • Если жилье единственное, то плюсом будет экономия на аренде квартиры, так как при покупке новостройки, нужно будет ждать сдачи дома и ремонта, а до тех пор платить сразу и за аренду жилья, и за ипотечный кредит.
  • Местоположение можно отнести так же скорее к плюсам вторичного жилья, которое часто находится в центре города, имеет хорошую транспортную развязку, всю необходимую инфраструктуру: больницы, школы, сады.
  • Покупать готовое жилье – менее рискованно, несмотря на то, что последнее время замораживают стройку не часто, никто не может быть от этого застрахован.
  • При покупке готового жилья заемщика сразу видит соседей, магазины, находящиеся на первых этажах дома, людей, отдыхающих во дворе. Для покупателя новостройки все это будет сюрпризом. Нарваться на неприятных соседей можно как в новостройке, так и при покупке вторичной квартиры, но в последнем случае есть возможность заранее изучить все факторы.

Плюсы первичного жилья

  • Значимый плюс при покупке новостройки – цена, жилье можно купить на 20-30% дешевле на ранних стадиях строительства, кроме того, есть возможность выбора квартиры с нужной планировкой, так как пока до сдачи дома еще далеко, риски высоки, просто есть из чего выбирать. В случае со вторичкой, выбор обычно ограничен традиционной планировкой старых построек, за редким исключением.
  • Вторым по значимости плюсом можно считать больший комфорт для проживания: современные материалы, новый водопровод, методы утепления, лифт, окна, электропроводка.
  • Третьим очевидным плюсом можно считать то, что когда строится новый дом или новый район, то, как правило, въезжают в него люди, способные приобрести квартиру (а не только унаследовать) за собственные средства или в ипотеку, поэтому в среднем все жильцы относительно добропорядочные, как минимум занятые работой люди. Неблагополучных семей и любителей создать проблемы другим среди них практически не бывает.
  • Риски утраты права собственности из-за того, что права предыдущих собственников нарушены (титульные), отсутствуют по умолчанию, а риски недостроя (про которые писали выше) отпадают, как только дом сдается. Поэтому покупать квартиру в только что сданной новостройке наиболее безопасно. Минимальны риски и при сделке с надежным застройщиком на последних стадиях строительства.

Минусы вторичного жилья

Минусы вторичек вытекают из плюсов новостроек, так как старых жилой фонд не имеет свойственных новому преимуществ, это:

Оценивая плюсы и минусы видов жилья важно объективно оценивать конкретную ситуацию. Для кого-то удачное расположение квартиры перекроет все минусы старого фонда, для кого-то решающей окажется стоимость, а кому-то не подойдет вариант квартиры в строящемся доме из-за его особенностей.

Минусы первичного жилья

  • Основным минусом является необходимость ждать, когда жилье будет построено. Для тех, чей бюджет не позволяет одновременно оплачивать ипотеку за новостройку и арендную плату за проживание, это весьма существенно. Нужно учитывать и необходимость трат на ремонт в приобретенной квартире.
  • В случае если дом уже сдан, а квартиру в новостройке продает застройщик, преимущества в цене не будет. К тому же, все самые удачные варианты уже будут выкуплены, останутся первые и последние этажи, и квартиры, соседствующие с магазинами, банками или кафе на первом этаже, а это дополнительный шум, риски и неудобства.
  • При покупке первичного жилья первые 2-3 года заемщику стоит быть готовым к постоянному ремонту у соседей, строительному мусору и пыли на площадке.
  • Если сдается дом в новом районе, то, как правило, школы и детские сады находятся еще только в планах на бумаге, соответственно, при наличии детей, это будет вызывать неудобства.

Так какой вариант выбрать: вторичное или первичное жилье?

Из рассмотренных выше плюсов и минусов можно сделать только один вывод – взвешивать все «за» и «против» нужно в каждой конкретной ситуации отдельно. Решающими будут цели и возможности заемщика. Если клиент имеет все возможности, то выбор перед ним огромен.

Даже в этой ситуации стоит выбирать цель для инвестирования с учетом всех факторов, вплоть до развитости инфраструктуры в районе покупки до состояния общедомовой проводки. Когда потенциальный покупатель ограничен в средствах, права на ошибку практически нет.

Распространенной ошибкой является рассмотрение только самых дешевых квартир без учета стоимости ремонта и платы за аренду, пока дом не будет сдан. Эта ошибка приводит к тому, что заемщик упускает более выгодный вариант просто потому, что не рассматривает его. И в результате – страдает и без того ограниченный бюджет. Торопиться при изучении и сравнении вариантов не стоит.

Нюансы оформления покупки квартиры по договору ЖСК и особенности получения ипотеки

Часто случается, что при переезде в многоквартирный дом, новый владелец замечает некоторые недостатки в своей квартире, либо подъезде.

Для того, что бы вместе со всеми остальными жильцами справляться с трудностями жилищно-коммунального хозяйства, необходимо вступить в жилищно-строительный кооператив (сокращенно ЖСК).

Это подтип потребительских кооперативов. Вступить в данную организацию представляется возможным лишь по достижении человеком возраста шестнадцати лет.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Читайте так же:  Изменение в законодательстве что нужно учесть до открытия кальянной

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Создаются такие союзы граждан, ради сплочения коллектива, преодоления трудностей: реконструкции здания, косметический или же капитальный ремонт, замена окон в подъезде и прочее. Законность, организация, руководство и полномочия кооперативов регламентируется статьями 110, 123 Главы 11 ЖК РФ.

Покупка квартиры по договору ЖСК

На рынке недвижимости, в частности жилой недвижимости, застройщики вот уже несколько лет подряд выдумывают и осуществляют различные схемы продаж. К примеру, договор предварительной купли-продажи, договор вступления и первичного взноса в кооператив, договор о намерениях и так далее.

Что касается договора ЖСК, то следует сказать, что он не регламентируется в государственных органах по законам РФ. А это значит, что велик риск двойных или даже тройных продаж жилья.

Еще эта процедура может потребовать для себя определенных денежных трат.

В случае с человеком, который желает приобрести новою квартиру в новостройке, членство в кооперативе может быть привлекательным вариантом.

Ведь в таком случае застройщику приходится соблюдать законы, но и считаться с мнением членов ЖСК.

Но в тот же момент на юридическое лицо ложиться ответственность, в том числе и финансовый аспект — ежемесячные взносы, участие в собрании жильцов дома, выбор местного самоуправления и прочее.

Но если застройщик состоит в хороших отношениях с банком и имеет положительную репутацию, то это действие вполне возможно.

Хочется отметить также бесспорные минусы, связанные с членством в ЖСК. А именно:

  1. Человек может рисковать, так как главная цель образования организации — это постройка дома по каким-либо причинам невозможно или не будет в скором времени осуществлена.
  2. Увеличение цен на строительство многоквартирного дома.
  3. Если по одной из причин сроки постройки недвижимости, прошли по вине кооператива, то ответственность перед своими же гражданами он нести не может.

  • Застройщики или инвесторы не несут никаких гарантий перед собственниками жилья.
  • Ежегодный контроль над финансовой и технической работой ЖСК осуществляет только избирательная ревизионная комиссия, которую избирают члены компании. Официальный государственный орган в случае с кооперативами отсутствует.
  • Риски, которые приведены в пример выше непосредственно сказываются на правах человека, особенно если кооператив в некотором роде связан с инвестиционными или же строительными фирмами, которые участвуют в строительстве конкретного дома. В таком случае отрицательные риски возрастают в несколько раз.

    Теперь, давайте поговорим о взаимосвязи между ипотекой, ЖСК.

    Ипотека и ЖСК

    Выше было упомянуто, что банки не всегда готовы пойти на уступки и дать ипотеку в ЖСК, однако, есть и положительные стороны участия в ЖСК при ипотеке и покупке квартиры:

    1. Документальное оформление. При участии в ЖСК, между юридическим лицом и кооперативом, заключается договор, по которому при вступлении в организацию, гражданин обязан выплачивать ежемесячный взнос ( на профессиональном языке этот взнос называется паевым взносом).
    2. Члены кооператива имеют полноправное право узнать любую информацию о купли-продажи квартир в доме, что, опять — таки, исключает собой риски двойных продаж.
    3. На собрании члены ЖСК могут в любой момент вынести вердикт поменять застройщика.

    Приобретение жил-площади: пошаговая инструкция

    Для того, что бы упорядочить знания о жилищно-строительных кооперативах, нужно конкретно ответить на вопрос: «Как же осуществить процесс покупки квартиры через ЖСК?». Для ответа потребуется составить инструкцию.

    Итак, как уже стало ясно из всего вышенаписанного, основной принцип работы ЖСК заключается в как можно большем количестве желающих вступить в кооператив.

    [3]

    Исходя из этого, можно с уверенностью утверждать порядок действий, которые необходимо будет осуществить для покупки квартиры по ЖСК:

    1. Для начала, разумеется, как уже было сказано, необходимо вступить в кооператив.
    2. Затем нужно накопить определенный минимум финансовых средств (обычно это половина стоимости жилья).
    3. Разрешение на выбор недвижимости.
    4. Покупка квартиры.
    5. Прописка в квартире.
    6. Уплата оставшейся суммы долга.

    Если же человек желает, что бы купленная квартира оформлялась лично на него, то ему обязательно следует спросить у организаторов сумму членского взноса в таком случае. Потому что данная выплата может сильно увеличиться по сравнению с тем, если квартира была бы оформлена на ЖСК.

    Перечень необходимых документов

    При покупке квартиры в ЖСК обязательно нужно знать перечень самых необходимых документов, которые нужны для проведения сделки купли-продажи. Вот некоторые из них:

    1. Справка от конкретного кооператива, в которой указано, что собственник жилья выплатил все взносы.
    2. Выписка из домовой книги (копия, а не оригинал).
    3. Документы, устанавливающие личность владельца квартиры (паспорт, водительские права и прочее).
    4. Свидетельство, удостоверяющее государственную регистрацию права.
    5. Кадастровый и технический паспорта.

    Сроки и стоимость

    Исходя из данных, которые можно прочесть в Интернете или же спросить у юристов, можно точно сказать, что покупка квартиры в ЖСК — это самый опасный вариант. Нет, конечно, в нем есть свои плюсы, но кооперативы являются самым излюбленным местом наживы у недобросовестных застройщиков. Абсолютно любой человек, который соглашается на членство в кооперативе, рискует очень сильно.

    Сроки сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и последующая его регистрация также могут быть неизвестны. Застройщик, опять-таки, может переносить и продлевать дату строительства столько, сколько его душе угодно. Людям, которые приобрели определенное жилье в постройке, остается только лишь ждать.

    Риски покупки квартиры в ЖСК представлены в этом видео:

    При смене жилья всегда возникает вопрос: «Какие органы могут помочь в случае сделки купли-продажи?». Вот некоторый перечень:

    1. Домоуправление.
    2. Инспекция Федеральной Налоговой Службы.
    3. Единый информационный расчетный центр (ЕИРЦ).

  • Бюро технической инвентаризации (БТИ).
  • Органы опеки и попечительства.
  • Общественная жилищная комиссия при муниципальном округе.
  • Органы внутренних дел.
  • Управление Федеральной регистрационной службы.
  • Для подведения итогов, хотелось бы повторить, что поиск и последующая покупка жилья при связи с кооперативами — не самая лучшая перспектива.

    Поэтому перед тем, как начинать поиски вожделенного жилья, стоит спросить совета у квалифицированного юриста и нотариуса.

    Полезное видео

    Договор участия в долевом строительстве или договор вступления в жилищно-строительный кооператив? Сравнение на видео:

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-47-82 (Москва)
    +7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

    Бухгалтерская пресса и публикации

    Бухгалтерские статьи и публикации

    Вопросы на тему ЕНВД

    Вопросы на тему налоги

    Вопросы на тему НДС

    Вопросы на тему УСН

    Вопросы бухгалтеров, ответы специалистов по налогам и финансам

    Вопросы на тему налоги

    Вопросы на тему НДС

    Вопросы на тему УСН

    Публикации из бухгалтерских изданий

    Вопросы бухгалтеров — ответы специалистов по финансам 2006

    Публикации из бухгалтерских изданий

    Публикации на тему сборы ЕНВД

    Публикации на тему сборы

    Публикации на тему налоги

    Публикации на тему НДС

    Публикации на тему УСН

    Вопросы бухгалтеров — Ответы специалистов

    Вопросы на тему ЕНВД

    Вопросы на тему сборы

    Вопросы на тему налоги

    Вопросы на тему НДС

    Вопросы на тему УСН

    Статья: Стоит ли покупать квартиру через жилищный кооператив («Главбух», 2006, N 1)

    «Главбух», 2006, N 1

    Видео удалено.
    Читайте так же:  Определение понятия «авансовый платеж»
    Видео (кликните для воспроизведения).

    СТОИТ ЛИ ПОКУПАТЬ КВАРТИРУ ЧЕРЕЗ ЖИЛИЩНЫЙ КООПЕРАТИВ

    Соцопросы показывают, что улучшить свои жилищные условия хотят более 70 процентов россиян. Но у большинства на новую квартиру денег не хватает. Ипотека, на которую возлагали немалые надежды, тоже пока доступна не всем. Поэтому тем, у кого нет больших накоплений, решить жилищную проблему предлагают через кооперативы.

    Приобретение квартиры через ЖНК (жилищные накопительные кооперативы) часто сравнивают с ипотекой. Тем не менее эти два способа покупки жилья в рассрочку довольно сильно отличаются друг от друга. Об отличиях мы и расскажем в нашем материале (основные из них обобщены в таблице на с. 103).

    ЖНК и ипотека: найдите отличия

    Законодательное Федеральный закон от Федеральный закон от

    обеспечение 30 декабря 2004 г. 16 июля 1998 г.

    [3]

    N 215-ФЗ «О жилищных N 102-ФЗ «Об ипотеке

    накопительных (залоге недвижимости)»

    кооперативах» Проценты за 1 — 4 процента в год 11 — 13 процентов в год

    займом Сведения о Паспорт, копия трудовой Паспорт, копия трудовой

    заемщике книжки книжки, справка о

    зарплате, прописка в

    этом городе, справки о

    составе семьи, о

    поручителей и т.д. Взносы Вступительный (разовый, Единовременный

    3 — 6% от первоначальный

    ориентировочной (20 — 30% от стоимости

    стоимости недвижимости); недвижимости)

    (периодичность и размер

    собрание ЖНК) Возможность После накопления 50 Сразу после совершения

    въехать в жилье процентов стоимости ипотечной сделки

    жилья Получение После полной оплаты Сразу после совершения

    недвижимости в стоимости квартиры ипотечной сделки

    собственность Правила Ежемесячными платежами. Ежемесячными платежами

    погашения займа Срок погашения займа в в течение периода,

    полтора раза больше оговоренного в договоре

    срока накопления первой (от 2 до 20 лет)

    половины стоимости жилья

    Жилищные кооперативы играют по новым правилам

    Что такое ипотека, знает почти каждый. А вот при слове «кооператив» у многих в памяти всплывают времена перестройки, когда почти каждый россиянин пытался что-либо купить или построить на коллективных началах. Сейчас принципы и методы работы жилищных кооперативов изменились, хотя произошло это не так давно только год назад законодатели наконец-то четко регламентировали деятельность таких организаций.

    До этого все жилищные кооперативы работали в рамках одной схемы, то есть на основании ст. 116 Гражданского кодекса РФ и собственного устава. Специального законодательного регулирования деятельности кооперативов не было, поэтому на рынке они назывались либо жилищными, либо жилищно-строительными, либо ипотечными. Но 31 марта вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Согласно п. 1 ст. 2 Закона N 215-ФЗ жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) — это потребительский кооператив, который за счет взносов его пайщиков может покупать или строить для них квартиры.

    Еще Закон обязал все кооперативы до 1 апреля 2006 г. сделать выбор: либо они работают по новому Закону о ЖНК, либо перестают быть кооперативами.

    Чем привлекают ЖНК

    Несмотря на активные старания правительства, ипотечное кредитование до сих пор доступно немногим. Людей пугают большие ставки за пользование кредитом, обязанность иметь 20 — 30 процентов от стоимости жилья в своем личном распоряжении, а также волокита со сбором документов для банка.

    Жилищные накопительные кооперативы ничего этого не требуют. Первое отличие покупки жилья через ЖНК от ипотеки, которое бросается в глаза каждому, — огромная разница в процентах за пользование займом. Так, например, при ипотечном кредитовании средняя ставка за пользование кредитом составляет 11 — 13 процентов в год.

    А жилищные кооперативы предлагают 2 — 4 процента. Возможно, поэтому у многих людей возникает чувство, что их обманывают, ведь бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

    На самом деле обмана тут нет: просто низкие проценты — это главный плюс покупки квартиры через ЖНК. Еще один плюс в том, что членом кооператива может стать каждый, кто хочет приобрести собственное жилье.

    Для этого не требуется ни справки о зарплате, ни заявления поручителей, ни прописки в этом городе. При выборе же ипотеки банкиры, как правило, собирают все сведения о заемщике и могут отказать в кредите, не объясняя причин.

    Кроме того, в отличие от всех прочих способов получения жилья, у членов кооператива есть возможность прямого и вполне реального контроля над его деятельностью. Например, они имеют право:

    — инициировать проведение собраний членов кооператива;

    — исключать других «недостойных» членов из состава кооператива;

    — сменять руководство кооператива на вышеобозначенных собраниях (председателя кооператива, членов правления);

    — инициировать финансово-хозяйственные ревизии деятельности кооператива;

    — истребовать различную документацию, касающуюся деятельности кооператива.

    Но на этом очевидные плюсы ЖНК заканчиваются. Чтобы разобраться с остальными моментами, давайте рассмотрим порядок вступления и покупки жилья в кооперативе.

    Какие взносы придется делать в ЖНК

    Если вы решите вступить в кооператив, нужно принести документы (паспорт и, как правило, копию трудовой книжки), а также подписать заявление о вступлении.

    Потом вы обсуждаете с представителями жилищного накопительного кооператива, какую квартиру собираетесь приобрести, и они определяют ее ориентировочную стоимость, исходя из рыночных цен.

    Далее нужно обязательно документально закрепить за собой выбранную квартиру, чтобы ее не смогли отнять или отдать другому члену кооператива.

    Во многих ЖНК говорят, что при приобретении квартиры через кооператив можно практически не иметь первоначально собственных средств в отличие от ипотеки.

    Однако в этом есть доля лукавства.

    Сразу же после подписания заявления о вступлении в ЖНК нужно будет внести сумму в размере 3 — 6 процентов от ориентировочной цены будущей квартиры. Это вступительный взнос. Эти деньги идут на собственные нужды кооператива и в счет платы за будущую квартиру засчитаны не будут.

    Кроме того, при вступлении нужно будет внести еще и первый паевой взнос. Эти деньги уже входят в стоимость приобретаемого жилья (то есть идут на ваш накопительный счет).

    Паевые взносы придется платить ежемесячно. Из таких ежемесячных платежей и будет складываться сумма, необходимая для покупки квартиры. Причем кооператив предоставляет пайщику квартиру только тогда, когда на его накопительном счете будет около 50 процентов от ее стоимости.

    Стоит заметить, что 50-процентный барьер для выделения квартиры не является строгим: более точный, как правило, оговаривается во внутренних документах кооператива (уставе, протоколах собраний).

    Читайте так же:  Прием на работу гражданина украины

    Размер ежемесячных паевых платежей вы определяете самостоятельно. ЖНК на основании ваших возможностей рассчитывает срок накопления первой половины суммы, и вы закрепляете это в договоре. Но за кажущейся свободой выбора кроется ловушка — от выбранного вами темпа накопления будет полностью зависеть и темп возврата займа.

    Дело в том, что по Закону о жилищных накопительных кооперативах срок возврата оставшейся суммы (займа) не должен превышать в полтора раза срок накопления первой половины стоимости жилья. Так что сами посчитайте: если вы вносите первые 50 процентов стоимости квартиры за два года, то вернуть оставшуюся часть придется за три.

    Получается, чем дольше вы копите деньги на счетах кооператива, тем длительнее будет ваш срок возврата. И наоборот, стремясь быстрее получить жилье, пайщику придется вносить паевые взносы интенсивнее не только на накопительном, но и на расчетном этапе.

    При этом накопительный этап придется пройти в любом случае, даже если у вас уже есть 50 процентов от стоимости квартиры.

    Иначе оставшуюся сумму вам придется вернуть сразу же после предоставления квартиры.

    После того как с помощью паевых взносов накоплено около половины стоимости желаемого жилья, кооператив добавляет оставшуюся часть и предоставляет члену ЖНК квартиру. После этого размер паевых взносов корректируется, потому что реальная стоимость квартиры, как правило, отличается от планируемой. Изменение суммы взносов закрепляется в договоре, и новосел погашает оставшуюся сумму пая.

    Помимо вступительного и паевых взносов пайщику придется платить еще членские (или административные) взносы. Они, как правило, составляют 2 — 3 процента в год от суммы, предоставленной в рассрочку.

    Именно эти проценты и называют кредитными, хотя в данном случае пайщик платит деньги не за пользование кредитом, а делает взносы на организацию работы кооператива (из этой суммы покрываются административные расходы ЖНК).

    Еще пайщикам иногда приходится платить дополнительные взносы. Ими покрывают убытки кооператива. Так как каждый член кооператива участвует в его управлении и с его согласия общие деньги вкладывают в тот или иной коммерческий проект (покупку или строительство недвижимости), то покрытие убытков от неудачного вложения — вполне оправданная и законная мера.

    О чем замалчивают ЖНК

    Главный минус приобретения жилья через ЖНК в том, что оно до полной выплаты его стоимости находится в собственности кооператива.

    То есть вы не сможете продать квартиру, но получите возможность прописаться в ней с семьей. Только когда весь пай выплачен (все 100% стоимости квартиры), жилье в соответствии с Федеральным законом N 215-ФЗ переходит в собственность пайщика.

    Кооператив выдает специальную справку о полной выплате паевого взноса, и на ее основании пайщик может уже зарегистрировать в госорганах право собственности на недвижимость.

    [2]

    В ипотеке же как раз минус больших процентов перекрывается тем, что стать собственником квартиры можно сразу при заключении договора с банком и выдаче кредита.

    При этом жилье будет находиться в залоге у кредитной организации (банка) до полной выплаты займа.

    У многих часто возникает вопрос: «А если кооператив обанкротится или у него появятся долги, может ли он продать квартиру, в которой уже живет пайщик?» Юристы в один голос отвечают, что это невозможно.

    Во-первых, ЖНК не может обанкротиться, так как является некоммерческой организацией, у которой нет прибыли. Единственная опасность для кооператива — влезть в долги.

    Во-вторых, в счет погашения долгов квартиру, в которой уже живет пайщик (даже если он еще не полностью выплатил заем), продать невозможно. Такое жилье никто не купит, потому что сделка будет «нечистой» с юридической точки зрения. Ведь при вселении в квартиру это жилье должно закрепляться за пайщиком общим собранием членов ЖНК и официальным документальным решением. Все убытки кооператива, как было сказано выше, покрываются за счет дополнительных взносов.

    Как выйти из кооператива

    Большинство проблем у пайщиков возникает, если они вдруг выходят из кооператива — добровольно или из-за исключения (исключают тех, кто без уважительных причин не исполнял свои обязанности, например, не платил паевые и членские взносы).

    Тогда пайщик утрачивает право пользования купленной квартирой и обязан освободить ее в течение двух месяцев со дня принятия решения об исключении или добровольном выходе из кооператива. Также при выходе из ЖНК возврату обычно не подлежат вступительный и членские взносы.

    Но кооператив должен вернуть вам накопленный пай.

    Определение стоимости пая всегда было камнем преткновения. Ведь размер пая члена кооператива невозможно определить только по тем суммам, которые он вносил в виде паевых взносов. В пай могут включаться и доходы ЖНК от предпринимательской деятельности (например, от продажи квартир в строящемся кооперативом доме сторонним лицам). Также его могут уменьшать и задолженности кооператива.

    В Законе о ЖНК законодатель сделал попытку смягчить эту проблему. Теперь размер пая выбывшего члена определяется по тому, сколько процентов от чистых активов ЖНК занимают выплаченные им паевые взносы.

    Стоимость чистых активов кооператива определяется как разница между стоимостью активов (денежных средств на счетах и стоимости имущества кооператива, определенной независимым оценщиком) и величиной задолженности кооператива.

    При этом стоимость пая определяется на день окончания финансового года, в течение которого пайщик вышел из кооператива.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    О том, как пайщику или вступающему в ЖНК обойти другие острые углы, читайте в вопросах из практики на страницах 107 — 108.

    Источники


    1. Правоведение. Учебное пособие. — М.: ГЭОТАР-Медиа, 2013. — 400 c.

    2. Воронков, Ю. С. История и методология науки. Учебник / Ю.С. Воронков, А.Н. Медведь, Ж.В. Уманская. — М.: Юрайт, 2016. — 490 c.

    3. Смоленский, М. Б. Теория государства и права для студентов вузов / М.Б. Смоленский. — М.: Феникс, 2014. — 256 c.
    4. Тарский, А. Введение в логику и методологию дедуктивных наук / А. Тарский. — М.: [не указано], 2014. — 694 c.
    Стоит ли выбирать ипотечный кооператив для покупки квартиры
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here