Возможно ли продать аварийное жилье можно ли заключить дкп, если дом признали ветхим

Полезная информация на тему: "Возможно ли продать аварийное жилье можно ли заключить дкп, если дом признали ветхим" с комментариями и ответами на вопросы. На странице собрана вся информация по теме, что позволяет сделать верные выводы и принять решение. По всем вопросам обращайтесь к дежурному консультанту.

Покупка квартиры в аварийном доме

Сегодня у многих на слуху такое понятие, как переселение из аварийного жилья или покупка квартиры в аварийном доме, как способ в будущем получить нормальное жилье. Аварийным считается то жилье, проживать постоянно в котором невозможно. Однако, аварийным дом возможно признать не только на основании данных технического анализа состояния дома, но и в результате юридической оценки некоторых аспектов.

[3]

Покупка квартиры в аварийном доме: нюансы и тонкости

Если дом признали аварийным, то из этого автоматически не следует, что сразу же всем его жильцам дадут новое жилье, или местные власти тут же приступят к капитальному ремонту строения. На практике, люди годами ждут своей очереди на переселение. И за это время многие обоснованно решают продать такое жилье и купить для себя что-то другое.

Продажа аварийного жилья законодательством не запрещена. И многие делают ставку на покупку именно такого жилья. Поскольку стоит оно существенно дешевле, а в будущем есть шанс без дополнительных расходов получить жилье полноценное или же, взамен этого, ограничиться компенсацией. На купившего такое жилье гражданина распространятся те же гарантии и права, что и на людей, живших в таком доме до сделки.

В принципе, сделка купли-продажи аварийного жилья по схеме не отличается от купли-продажи других жилых объектов. Но на продавце в этом случае лежит прямая обязанность поставить покупателя в известность о том, что продаваемое жилье обладает статусом аварийного. Данный статус жилью придается органом местной власти на основании соответствующей технико-юридической экспертизы. В договоре аварийность объекта также обязательно отражается. О том, что жилой объект аварийный, потенциальные покупатели могут узнать и из выписки из ЕГРП.

Не запрещено после покупки и регистрироваться в аварийном жилье. Разумеется, приобретение аварийного жилья является во многом рискованным делом. И первое, что следует сделать, желая купить жилье в аварийном доме, еще до сделки выяснить, распространяется ли на этот дом программа переселения. Статус аварийного еще не означает, что дом включили в программу переселения. Ведь по стране таких домов огромное множество. А на переселение государство тратит значительные деньги. И в первую очередь расселению подлежат те из домов, у которых статус аварийного появился еще до 2012 года.

Важно и то, что законами не определены конкретные сроки, когда должен быть расселен конкретный аварийный дом. Также не существует регламентации по поводу сроков выплаты компенсации и ее размера. Данные вопросы в каждом регионе решаются исходя из своих условий и параметров. Собственник аварийного жилья не может наперед знать, в каком по типу строения доме ему будет предоставлена новая квартира. Существуют определенные тонкости и при расчете предоставляемой взамен старой жилплощади.

Возможна ли покупка квартиры в аварийном доме в кредит?

Если вы собираетесь покупать аварийное жилье с помощью заемных средств (кредита), то следует знать о том, что банки крайне редко одобряют подобные планы и положительно отвечают на запрос. Даже, если банк согласится дать кредит на покупку аварийной квартиры, то попросит застраховать такое имущество. А стоимость страховки подобных объектов, как правило, тоже очень значительная.

Покупка аварийного жилья по закону не может осуществляться с привлечением средств материнского капитала даже частично.

Учитывайте эти нюансы. Ведь, если в будущем, так и не дождавшись расселения (компенсации), вы захотите аварийное жилье тоже продать, то круг потенциальных покупателей заметно сократится.

Правила предоставления компенсации взамен на аварийное жилье

Существуют и свои правила предоставления компенсации вместо иного жилья взамен на аварийное. По сути, компенсация сводится к выкупной цене за аварийное жилье, когда такое жилье выкупается у собственника муниципалитетом. Получить выкупную цену возможно исключительно при вашем согласии.

Значит, если вы настоятельно хотите получить именно новое жилье, то навязать взамен этого выкупную цену вам не могут. Сама же выкупная цена складывается из рыночной цены изымаемого у вас аварийного жилья, а также появившихся расходов в связи с самим изъятием жилья как такового, расходов, обусловленных поиском и переездом в другое жилье, расходов по оформлению нового жилья. Включается в выкупную цену и упущенная выгода.

Верховным судом конкретизированы расходы, охватываемые выкупной ценой. Так, в нее должны входить услуги агентств недвижимости, если человек обращался к ним, например, для покупки и оформления нового жилья. При расчете выкупной цены должна учитываться и стоимость земли под аварийным домом, поскольку она также является собственностью того, кто владеет аварийной квартирой.

Расчет выкупной цены аварийного жилья: состав и судебная практика

Дом признали аварийным, а в список на расселение не включили – такая ситуация складывается достаточно часто. У администрации может просто не быть доступных альтернатив для расселения. В этой ситуации определяется выкупная цена аварийного жилья для передачи денег собственнику. Муниципалитет при этом забирает себе квартиру. Сегодня рассмотрим, какие факторы влияют на оценку жилья.

Для чего нужна выкупная цена

После признания дома аварийным у собственника квартиры в нем появляется право на расселение либо на получение компенсации. Людей расселят, если МКД будет включен в адресный реестр. Посмотреть адресные реестры можно на стендах в местной администрации или на ее официальном сайте. Общероссийского реестра не существует.

Если расселять граждан попросту некуда, определяется выкупная цена аварийного жилья, по которой квартира выкупается у бывшего владельца. По смыслу закона на эти средства в дальнейшем семья сможет приобрести себе альтернативное жилье.

ВАЖНО! На нанимателей выкупная цена аварийного жилья не распространяется. В случае с договором социального найма выкупать нечего – квартира и так находится в собственности населенного пункта. Нанимателей просто переселят в другое муниципальное жилье и перезаключат договор.

Проблемы же компенсацией возникают уже на этапе ее согласования с собственником. Как правило, муниципалитет не в состоянии адекватно рассчитать выкупную цену аварийного жилья, предлагая заниженные варианты. Поэтому собственникам аварийных квартир нужно знать, из чего должна складываться выкупная цена и как отстоять свои права.

Как определяют выкупную цену

Порядок, как определяется выкупная цена аварийного жилья, что в нее входит, определяется следующими общеобязательными правилами:

  • ст. 32 ЖК РФ – это основной нормативный акт;
  • ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — в части процедуры проведения оценки;
  • Обзор судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г. – разъяснения по поводу того, что именно входит в выкупную цену;
  • Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах…» — некоторые процессуальные моменты определения выкупной цены.
Читайте так же:  Персональные данные работника

На основании этих актов и производится оценка аварийного жилья. В каждом конкретном случае цена определяется индивидуально. Как правило, муниципалитет нанимает бюро рыночной оценки недвижимости, которое готовит отчет о стоимости квартиры. В практике также встречаются следующие варианты определения цены:

  • исходя из метража квартиры и стоимости квадратного метра жилья, установленного в регионе;
  • исходя из кадастровой стоимости квартиры.

При этом наиболее адекватной оценкой является именно экспертная оценка специалистом, который учтет все факторы, влияющие на рыночную стоимость жилья.

ВНИМАНИЕ! Аварийное жилье выкупается именно по рыночной стоимости, согласованной с собственником – на это прямо указывают и положения Жилищного кодекса, и разъяснения судов.

Выкупная цена складывается из нескольких составляющих:

  • стоимость квартиры: рыночная стоимость помещения + стоимость доли в праве на общее имущество в МКД + стоимость доли в праве на землю под МДК;
  • расходы на переезд, а именно те суммы, которые собственник затратит в рамках процедуры изъятия жилья = непосредственно сумму переезда + затраты на риэлтора + затраты на оформление документов;
  • компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, если он привел к ухудшению жилья.

Стоимость квартиры

В рыночную стоимость жилого помещения условно можно включить:

Если по поводу первого пункта все относительно ясно, то что такое стоимость доли в праве на общее имущество МКД и землю? Каждый собственник помещений в многоквартирном доме владеет не только своей квартирой, но и определенной частью прав на общедомовое имущество – лестницы, крыши, подвалы, землю под домом и так далее. Обычно при продаже жилья на вторичном рынке отдельно эти составляющие цены не выделяются, а доля в праве переходит автоматически. В Жилищном же кодексе эти доли поименованы отдельно.

Определить рыночную стоимость всего комплекса недвижимости в МКД поможет профессиональный оценщик.

Расходы на переезд

Эта часть выкупной цены включает в себя все затраты, которые собственник понесет в связи с переездом на новое место жительства.

К ним относятся:

  • расходы на наем квартиры на период поиска нового жилья;
  • транспортные расходы (например, грузоперевозка);
  • услуги риэлтора по подбору жилья;
  • услуги по оформлению документов (например, ДКП и акта, юридическое сопровождение);
  • расходы на регистрацию прав (2000 госпошлины в Росреестр).

ВАЖНО! Перечисленные расходы должны быть подтверждены документально – квитанциями, актами, договорами, чеками и расписками.

Если дело дойдет до суда, нужно будет доказать разумность понесенных расходов. Например, если изъятая квартира составляла 20 квадратных метров, а для временного проживания на период переезда семья сняла жилье в два раза больше размером, то суд сочтет такие расходы чрезмерными.

Дополнительно в законе и разъяснениях говорится о возмещении упущенной выгоды, однако сформировать ее состав и документально доказать затруднительно.

Возмещение за капитальный ремонт

Самый неоднозначный элемент выкупной цены – капитальный ремонт. В данном случае нужно смотреть, проводился ли администрацией-наймодателем капитальный ремонт в установленные сроки, а если нет – то привело ли это к ухудшению состояния жилья. Если данные факты будут установлены, то собственник вправе прибавить к выкупной цене компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.

Как правило, это самый спорный момент определения цены, и устанавливается он в судебном порядке.

Учитывается ли аварийность

Аварийность сильно снижает рыночную стоимость квартиры, в связи с чем возникает серьезный вопрос – учитывать этот факт при оценке недвижимости или нет. Сегодня судебная практика идет по следующему пути: аварийность не должна учитываться в качестве фактора, влияющего на рыночную оценку квартиры.

Иными словами, оценивать аварийное жилье нужно, как если бы оно продавалось на открытом вторичном рынке в обычных условиях. Это прямо вытекает из Закона об оценочной деятельности. Рыночная цена формируется на открытом рынке в условиях конкуренции – а продать аварийное жилье на таком рынке невозможно.

В целом такой подход упрощает жизнь собственников аварийного жилья, однако во многих случаях им все же приходится отстаивать свои интересы в суде. Верховный Суд еще не выработал разъяснений по этому вопросу.

Если собственник не согласен

Итоговая выкупная цена отражается в соглашении между администрацией и собственником. Если собственник не согласен с определенным размером, есть несколько вариантов развития событий:

  1. Попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке путем переговоров с главой администрации и ответственными специалистами. Вероятность решения вопроса таким образом крайне мала.
  2. Отказаться подписывать соглашение и вообще предпринимать какие-либо действия. В этом случае администрация подаст на собственника в суд с требованием об определении выкупной цены.
  3. Отказаться подписывать соглашение и обратиться в суд за взысканием выкупной цены аварийного жилья самостоятельно. В этом случае есть высокая вероятность получить встречный иск от администрации уже в рамках судебного разбирательства.

Независимо от того, кто первый подал в суд, в рамках процесса обычно сталкиваются два предложения выкупной цены – по мнению истца и по мнению ответчика. Суд принимает сторону одной из сторон или проводит исследование самостоятельно, устанавливая цену на свое усмотрение.

Практика судебных дел

Дел по выкупной цене достаточно много – а практика разнится по регионам. Однако некоторые общие позиции, которых придерживаются суды при разрешении дел, все же можно выделить:

  • аварийное жилье не представляет особой ценности, поэтому оценку следует проводить без учета аварийности;
  • собственника не могут принудительно переселить в другое жилье, если он не согласен на это – иначе нарушится право на свободный выбор жилья. Принудительно можно только передать выкупную цену;
  • расходы на переезд не должны быть чрезмерными.

Вместе с этим, единообразный подход к определению выкупной цены в судах на данное время не сложился. Нельзя сказать, что суды однозначно принимают позицию власти или позицию собственника – в каждом случае вопрос решается индивидуально. Усилить собственную позицию поможет отчет независимого оценщика или судебная экспертиза непосредственно в рамках дела.

Определение выкупной цены аварийного жилья должно происходить по согласованию между собственником и муниципалитетом. В нее включается не только стоимость недвижимости, но и дополнительные расходы на переезд. Если владелец квартиры считает, что цена явно занижена – нужно собирать доказательства и отправляться в суд.

Если у вас остались вопросы по теме статьи – задайте их нашему юристу в онлайн-чат.

Компенсация за аварийное жилье

Собственники жилья, находящегося в аварийном состоянии имеют право на компенсацию. Есть разработанный порядок действия для этого. Однако следует подумать, не требовать ли предоставления другого жилья, поскольку часто полученные суммы недостаточны для самостоятельной покупки.

Во многих городах все еще есть кварталы сталинского периода, а то и более древнего возраста, состояние которых сложно назвать подходящими для жилья. Некоторые из них просто опасны. Российское законодательство на государственном уровне указало решение проблемы: состояние жилья необходимо оценить, а при признании аварийным – переселить граждан или же выдать соответствующую компенсацию.

Читайте так же:  Регистрируем ип порядок действий

Какое жилье признается аварийным

Многие считают, что значительный возраст здания, высокая степень его изношенности является поводом для признания его аварийным. Условия проживания могут быть не лучшими, но дом не признают аварийным и подлежащим сносу. Показатель изношенности выше 70% достаточен только для получения подтверждения ветхости дома, если нет угрозы человеческому существованию, и эти проблемы не решает капитальный ремонт.

Аварийным может быть признан дом не только старый, но и находящийся в зоне оползня, наводнения, или же пострадавший во время взрывов, бытовых катастроф. Иногда ремонт возможен, но придется вкладывать столько средств, что материально разумнее расселить жильцов и построить новое здание.

Чтобы дом получил статус аварийного, необходимо:

  • на общем собрании проживающих составить жалобу в жилищную инспекцию и муниципалитет, в которой точно перечислить все повреждения несущих конструкций или жилых помещений, которые могут нанести вред жизни и здоровью граждан;
  • проводится проверка специальной комиссией о признании дома аварийным, в которую входят специалисты из разных органов, которые при подтверждении фактов из жалобы составляют соответствующий акт;
  • после принятия решения муниципалитету дается год, чтобы провести переселение, а квартирантам, чтобы переехать или получить возмещение за утраченную собственность.

Компенсацию за аварийное помещение получают не во всех случаях. Собственнику ветхого жилья компенсация не положена.

Юридические основания

В данном случае отношения между жильцами и муниципальными органами регулируются статьями Жилищного Кодекса России. Согласно ст. 32 ЖК, после принятия решения о признании состояния здания таковым, что подлежит сносу как аварийный, муниципальные органы обращаются к собственникам и жильцам с требованием проведения реконструкции или сноса объекта на протяжении указанного срока. Если требование не выполняется, после истечение термина, отведенного на работы, земельный участок вместе со зданием переходит в собственность муниципалитета.

С другой стороны, в каждом регионе создана своя программа по предоставлению соответствующего жилья взамен утраченного. Ст. 32 ЖК ч. 1-3, 5-9, указывает, что:

  • Помещение жилого типа может быть изъято у собственника в связи с переходом земельного участка муниципалитету, однако бывшему владельцу положена выплата компенсации за жилье, соответствующая рыночной стоимости с учетом затрат на переезд.
  • Квартира при переселении из аварийного жилья компенсируется переездом в помещение общей площади, равной ранее занимаемому жилью и количеству комнат, а также в районе, котором гражданин жил. При этом должны предоставить помещение, которое полностью отвечает всем санитарным нормам жилого дома.
  • При наличии большой комнаты в коммунальной квартире, часто можно рассчитывать на получение отдельной квартиры, равной по площади. Если же комнаты небольшие, возможного отселение в такие же коммуналки. Какая площадь была ранее, на такую собственник должен переехать.
  • Возмещение аварийного жилья путем выплаты его рыночной стоимости производится в том случае, если три варианта, предложенные органами власти, не устроили владельца.
  • Если жилье было в муниципальной собственности, может идти речь только о переезде в другое предложенное муниципалитетом помещение. Права на выплаты гражданин не имеет.

На местах ситуация не всегда отвечает законодательным нормам. Часто муниципальные программы не разрабатываются, или в связи с недостаточным финансированием работают неполноценно. Предлагаются другие квартиры взамен аварийного жилья меньшей площади, с меньшим числом комнат или в отдаленном районе. Не удивительно, что многие предпочитают вместо переселения получить денежную компенсацию и приобрести в дальнейшем более подходящее жилье.

Как определяется размер компенсации

Стоимость при определении размера возмещения определяется муниципалитетом. Рассматривается недвижимость владельца с точки зрения ее рыночной стоимости. На практике это значит, что:

  • Равноценное жилье в разных регионах оценивается соответственно с местными ценами.
  • Если дом старый, удобства относительные, само помещение явно требует серьезного ремонта и опасно для жизни, оцениваться на рынке высоко оно не может. Значит, размер выплаты будет небольшой, и для приобретения другого жилья его будет недостаточно.

Конечно многие посчитают такой вариант несправедливым, но таких сумм обычно хватает на загородный дом, или же проживания в более дешевом регионе.

Если не только предлагаемое жилье, но и компенсация людей не устраивает, муниципальный комитет имеет право обратится в суд и через него произвести выселение, заставив признать какой-либо из вариантов подходящим в судебном порядке. Но для этого службам сначала нужно доказать, что предлагаемый ими выход полностью компенсирует все траты собственника жилья, а именно:

  • жилое помещение;
  • траты на поиски площади для проживания;
  • расходы на покупку;
  • процесс переезда.

Проживая в аварийном доме, получать компенсацию выгодно и в том случае, если есть еще одна жилая площадь. При этом власти часто соглашаются на денежные выплаты.

Если гражданин считает, что ему предлагают неравноценные возможности, он тоже может добиваться увеличения компенсации за жилое помещение через суд. Для этого необходимо иметь на руках документальное подтверждение независимой экспертизы, установившей рыночную стоимость квартиры как более высокую, чем это сделали муниципальные службы, и полная аргументация такого вывода.

При переезде, собственникам тоже положена компенсация, но только за расходы, связанные с самим процессом переселения. Обычно местные органы власти вместо выплат проводят организованное переселение, создав график, когда одну из квартир каким-либо транспортом перевозят, и предоставляют на это время грузчиков, нанимая в соответствующих службах или просто отсылая собственных работников из хозяйственных отделов.

Необходимые документы

Для того, чтобы получить компенсацию, необходимо заключить договор с муниципальными службами о том, что собственник согласен на передачу квартиры в обмен на предложенную ему сумму денег. При этом необходимо иметь при себе следующие документы:

  • паспорт;
  • документы на собственнические права по квартире;
  • расчетный счет, на который будет произведено перечисление средств;
  • справка о составе семьи.

Этого достаточно, чтобы договор был официально оформлен, и граждане имели возможность использования обещанной компенсации.

Когда компенсацию платит гражданин

В некоторых случаях доплата производится не со стороны муниципалитета, а наоборот, со стороны граждан. Это случается, когда предоставление иного жилого помещения в право собственности с равноценной площадью жильцов не устраивает, зато в государственном жилищном фонде есть подходящая квартира, но большего размера. В таком случае граждане, которые пользуются правом на компенсацию могут доплатить разницу в стоимости между своей квартирой и той, которую желают приобрести.

Если у жильцов имелись задолженности по коммунальным платежам, их переезд может быть задержан до полного расчета с специальными службами.

Жильцов в квартире, расположенной в аварийном доме, имеют право выселить, если сроки переезда прошли, власти подали в суд соответствующий иск и получили постановление об изъятии жилья у собственников. Денежная компенсация при этом заморожена на депозите и после исполнения судебного решения выплачивается жильцам.

Читайте так же:  Как купить коттедж в ипотеку и сделать это выгодно программы банков

О возможности продажи квартиры в аварийном доме

Рассмотрим, можно ли продать квартиру, если она находится в аварийном доме. Законом не установлено прямого запрета на совершение подобных сделок. Более того, в последние годы существует устойчивый спрос на такие квартиры. Чем же привлекает покупателей такое жилье, и как происходит продажа квартиры в аварийном доме? Разберемся подробнее.

В каком порядке дом признается аварийным

Признание дома аварийным, то есть полностью непригодным для дальнейшего его использования по назначению, происходит по решению специальной комиссии. Она создается при местной администрации из специалистов различных ведомств. Основаниями для присвоения жилью статуса «аварийное» будут:
  • значительный износ конструкций здания, делающий дальнейшую его эксплуатацию небезопасной (в силу возраста, из-за природных катаклизмов и пр.);
  • несоответствие микроклимата помещений санитарно-эпидемиологическим нормам (появление опасной плесени, снижение температуры и др.).

Важно! Для проведения осмотра или оценки состояния дома достаточно заявления хотя бы одного из собственников квартир в нем. На рассмотрение обращения и принятия решения по нему отводится месяц. Результат обследования сообщается заявителю письменно.

Если дом, действительно, находится в аварийном состоянии, комиссия принимает решение о сносе или проведении капитального ремонта. Для проведения обоих мероприятий жильцов необходимо выселить. Но это потребует соблюдения определенных требований:

  • нанимателям муниципального жилья необходимо предоставить другое жилье;
  • собственникам квартир должна быть уплачена выкупная стоимость их недвижимости;
  • все возникающие разногласия разрешаются исключительно в судебном порядке.

Кто продает и покупает такие квартиры

По понятным причинам, возможна продажа признанного аварийным жилья, только находящегося в частной собственности. Признание дома непригодным для дальнейшего проживания не означает невозможности совершения сделок с квартирами в нем. Заинтересованность в их совершении вызвана различными причинами.

Продавцы надеются получить за свою квартиру ее рыночную стоимость. Выкупная цена, предлагаемая муниципалитетом, иногда оказывается низкой. Оспаривать такое решение приходится через суд, что отнимает много времени.

Период ожидания сноса после признания дома аварийным может растянуться на годы. Все это время придется проживать в некомфортных условиях. Это вторая причина, по которой владельцы аварийного жилья торопятся его реализовать и приобрести что-то более подходящее.

Покупатели же надеются, что такое приобретение принесет им выгоду. Несмотря на желание покупателя, аварийное жилье в силу своего состояния продается с хорошим дисконтом. Есть большая вероятность, что выкупная цена к моменту сноса превысит уплаченную сумму.

Некоторые старые дома включены в программу, предполагающую вместо выплаты денежных средств передачу собственникам другого жилья. Возведенное по современным строительным нормативам, оно в большинстве случаев имеет большую площадь или лучшую планировку. А значит и стоит существенно дороже, чем было заплачено покупателем изначально.

[3]

С какими проблемами можно столкнуться

Покупка квартиры в доме, относящемся к аварийному фонду, имеет ряд особенностей, не всегда благоприятных.
  1. Для такого приобретения не получится использовать материнский капитал. Покупка квартиры в аварийном доме не подпадает под критерий улучшения жилищных условий. Поэтому Пенсионный фонд не одобрит внесение маткапитала ни полностью, ни частично.
  2. Не получится взять ипотечный кредит. Банки предпочитают получать в залог ликвидную недвижимость. Непригодная для проживания квартира таковой не является, следовательно, заявка, скорее всего, будет отклонена. Но даже если банк даст согласие, страхование такой квартиры на весь срок кредитования обойдется в сумму, сравнимую с самой суммой займа.
  3. Неопределенный срок ожидания. Каждый регион самостоятельно принимает программы расселения ветхого или аварийного жилья. Как правило, ждать предоставления новой квартиры или выплаты выкупной цены, приходится годами. Велик риск не получить ожидаемой суммы или жилья большей площади. Методики расчета в каждом регионе отличаются от других.
  4. На аварийный дом может быть наложено ограничение на совершение регистрационных действий в связи со сносом. Это значит, что прописаться в свою собственность будет невозможно.

Совершение сделки с аварийным жильем

Желая купить квартиру в аварийном доме, покупатель должен настаивать, чтобы этот факт был отражен в тексте договора. Это защитит не только покупателя, но и продавца. У нового владельца не будет повода оспорить впоследствии сделку, используя в качестве аргумента свое неведение о действительном состоянии квартиры или дома.
Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Сложности могут возникать при определении цены продажи. Она в зависимости не только от площади квартиры и состояния всего дома в целом, но и от перспектив расселения в ближайшем будущем. Однако большая часть такого жилья продается с солидным дисконтом, что и порождает спрос на аварийную жилплощадь. Но покупатель должен реально оценивать свои перспективы.

В остальном же сделка по купле-продаже такого жилья ничем не отличается от обычной. Продавец обязан представить весь требуемый пакет документов на квартиру, включая свежую выписку из ЕГРП. В ней также будет указано, что жилье находится в непригодном для проживания доме. Перешедшее к покупателю право на недвижимость требует обязательной государственной регистрации.

Как продать квартиру в доме под снос? Можно ли реализовать жилье, полученное по программе переселения?

В данной статье мы рассмотрим возможность продажи квартиры в доме, признанным аварийным. Опишем детальный процесс продажи ветхого жилья.

Разберем какие документы необходимы для совершения сделки, все возможные нюансы, особенности и риски при покупке или продаже квартиры.

А также выясним, можно ли продать квартиру, полученную по программе переселения и что для этого нужно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли реализовать жилье, если оно признано опасным и определено под снос?

Cделки купли-продажи ветхого жилья регулируется:

Осуществить покупку или продажу жилья, которое относится к аварийному, возможно на законных основаниях. Но нужно знать, что ипотека на жилье, которое находится в аварийном состоянии, не предусмотрена, банк выдаст отрицательное решение в выдаче кредитных средств.

Также стоит отметить, что материнский капитал в подобном случае тоже не представляется возможным использовать для недвижимости, определённой под снос.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Продажа ветхого жилья

Собственника недвижимости должна уведомить жилищная инспекция об изъятии недвижимости, предназначенной под снос не позднее, чем за год до предполагаемого сноса.

Перед тем, как государственный орган юридически оформит факт сноса здания, а собственник подпишет соглашение об изъятии имущества, недвижимость может быть продана или передана третьим лицам. Это означает, что до подписания юридических бумаг, связанных с ликвидацией здания, с недвижимым имуществом можно делать абсолютно любые операции.

С чего начать?

Перед составлением договора купли-продажи собственник жилья обязан предупреждать потенциальных покупателей о том, что здание признано аварийным. После этого необходимо подготовить необходимый пакет документов, а также оформить договор. Договор можно составлять самостоятельно или обратиться за юридической помощью.

Читайте так же:  Компенсация мобильной связи сотрудникам законодательная база

Необходимые документы

  • Паспорта сторон.
  • Заявления сторон о регистрации перехода собственности на квартиру.
  • Составленный договор купли-продажи с актом приема-передачи.
  • Кадастровый паспорт на имущество.
  • Документ, подтверждающий оплату госпошлины при подаче в Росреестр.

Вполне вероятна необходимость предоставления дополнительных документов в индивидуальном порядке. Обязательно требуется указать в ДКП, что покупатель осведомлен о том, что здание, в котором приобретается жилье, подлежит сносу в ближайшем времени.

Как провести сделку?

Схема сделки по продаже жилья под снос выглядит так:

  1. Составление преддоговора купли-продажи с условиями сторон.
  2. Предварительные денежные расчёты между участниками.
  3. Составление договора купли-продажи.
  4. Нотариальное заверение соглашения, если стороны имеют необходимость обратиться к нотариусу.
  5. Регистрация сделки в Росреестре.
  6. Подписание акта приёма-передачи недвижимости.
  7. Получение документов из Росреестра.

Оплата происходит согласно условиям составленного договора – во время сделки купли-продажи или после регистрации недвижимости в Росреестре новым собственником.

Нюансы и особенности

После оформления мены (компенсации) собственник уже не может продать свою квартиру третьему лицу.

Риски сторон

Для продавца:

  • Продажа недвижимости ниже рыночной стоимости из-за неправильной оценки или неграмотной подачи объекта покупателям.
  • Трудности в поиске покупателей, так как приобретение аварийного жилья имеет меньший спрос.

Для покупателя:

    Если покупатель приобретает ветхую недвижимость по причине того, что здание относится к программе реновации, то этот факт необходимо самостоятельно проверить. Списки жилья, предусмотренного под снос, можно найти в свободном доступе и уточнить относится ли конкретный дом к программе реновации.

Стоит отметить, что списки зданий под снос могут видоизменяться и определенные дома исключаться из программы. Это достаточно рискованно, если вы приобрели старое жилье по высокой стоимости с целью получения жилья в новостройке, так как попросту можете не получить подобной возможности.

  • Сроки, связанные с получением будущей квартиры по переселению, могут сдвигаться, что предполагает неопределенный срок переселения.
  • Предлагаемый вариант по переселению не всегда может устраивать собственников жилья.
  • Разрешена ли продажа недвижимости, полученной по программе переселения?

    А если квартиру получили по переселению, можно ли ее продать?

    Владелец новой недвижимости, которая была выдана на смену ветхому жилью, может быть продана на стандартных условиях. Собственник новой квартиры имеет абсолютно те же права, что и с предыдущей квартирой, а значит может производить любые операции с недвижимостью – продажу, передачу, дарение и прочее.

    Но для некоторых граждан, решивших продать квартиру, полученную по программе переселения, становится неожиданностью необходимость оплаты налога за продажу недвижимости. В этом случае срок владения предыдущей ветхой недвижимостью не входит в расчёт владения новой квартирой.

    Процедура по переселению предполагает новый расчет владения жильём – собственник официально владеет квартирой с даты регистрации недвижимости в Росреестре, также этот срок может быть сдвинут, так как переселение происходит, как правило, в новые застройки, которые еще не прошли определенные юридические мероприятия, что затрудняет процесс регистрации.

    [2]

    Размер налога зависит от двух обстоятельств:

    • Срок владения имуществом.
    • Кадастровая стоимость недвижимости.

    Физические лица, продавшие жилой объект имущества, обязаны уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц в размере 13% полученного дохода. Основанием для уплаты будет предоставление декларации и необходимых документов, подтверждающих владение и последующую реализацию недвижимости.

    Сумма, полученная за квартиру, за вычетом одного миллиона рублей составит налогооблагаемую часть. Из этой части необходимо вычесть 13%, она и составит налог, который необходимо оплатить государству.

    Так же возможен возврат налога при реализации жилья. Покупка имущества под реновацию является достаточно прибыльным бизнесом. Так как стоимость ветхого жилья значительно ниже по сравнению с более новыми аналогами, а значит покупка такой собственности значительно окупится с переселением в современную квартиру в новостройке.

    Стоит отметить, что общая площадь хрущевки и полученной квартиры в новостройке отличаются:

    • 30 кв. м. хрущевки = 38 кв. м. в новой квартире.
    • 45 кв. м. хрущевки = 58 кв. м. в новой квартире.
    • 58 кв. м. хрущевки = 70 кв. м. в новой квартире.

    По закону замена недвижимости должна происходить на идентичную общую площадь имущества, но подобного, маленького метража попросту не предусмотрено в современных, жилых домах.

    Совершить сделку купли-продажи жилой недвижимости, определенной под снос, возможно, но при условии, что собственник квартиры не оформлял договор мены с целью дальнейшего переселения. Продажа ветхого жилья происходит практически на тех же условиях, что и продажа стандартного жилья.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Возможно ли продать аварийное жилье: можно ли заключить ДКП, если дом признали ветхим

    Администрация города или другого поселения обязательно принимает меры к расселению аварийного и ветхого жилья. Квартиры в таких домах теряют в цене из-за изношенности, что делает их привлекательными для инвесторов, а собственникам наоборот выгоднее быстрее переоформить жилье, чтобы долго не ждать расселения. Передать квартиру покупателю можно по стандартному ДКП. Сегодня рассмотрим подробнее, можно ли продать аварийное жилье и как это юридически грамотно сделать.

    Законодательный запрет на продажу

    Ни один российский закон не запрещает собственнику продать свою квартиру в аварийном доме. При этом нужно учитывать несколько условий. Вопрос, можно ли продать квартиру, зависит от периода времени, когда заключается договор купли продажи.

    Подписывать ДКП нельзя, когда:

    • продавец уже заключил с администрацией соглашение об обмене квартиры или о выплате ему компенсации за аварийное жилье;
    • имеется решение суда о принудительном выселении собственника, поскольку он отказывается добровольно подписывать соглашение о расселении или о выплате выкупной цены с администрацией.

    Если двух препятствий, перечисленных выше, нет, то квартиру можно продавать. Статус аварийного автоматически не изымает такое жилье из оборота, на него не налагаются никакие ограничения или запреты. До момента заключения сделки с муниципалитетом собственник может распоряжаться жильем по собственному усмотрению.

    ВАЖНО! Продать аварийное жилье может только собственник – если он квартиру купил, получил в дар, по наследству или приватизировал. Наниматель по договору социального найма имеет другие права – о них читайте ниже.

    Особенности продажи аварийного жилья

    В целом продажа и покупка аварийного жилья происходит по общим правилам купли-продажи. Но есть один нюанс – покупателя обязательно нужно уведомить о том, что жилье является аварийным и подлежит сносу.

    Покупатель уведомляется письменно – нужно внести в ДКП соответствующий пункт. Составить его можно свободно. Безопаснее, если в тексте соглашения будут указаны реквизиты акта муниципалитета, по которому дом признали аварийным.

    ПРИМЕР ФОРМУЛИРОВКИ. «Продавец уведомляет Покупателя, а Покупатель принимает к сведению, что многоквартирный дом по адресу г. Нск, ул. Мичурина, 67, в котором расположена передаваемая квартира, признан аварийным и подлежащим сносу Постановлением Администрации города Нска № 667 от 09.12.2018».

    Читайте так же:  Отличие военной ипотеки от гражданской

    Дополнительных письменных уведомлений не требуется.

    Если покупателя не уведомить об аварийном состоянии жилья, он сможет впоследствии оспорить сделку в связи с существенным заблуждением. Для продавца это риск, поскольку деньги, полученные по ДКП, нужно будет вернуть.

    Порядок действий

    Далее рассмотрим порядок действий и список документов, необходимых, чтобы продать помещение. Получение дополнительных разрешений от администрации или удостоверение ДКП у нотариуса для продажи аварийного жилья не требуется.

    Сбор документов

    Поиском всех необходимых документов занимается продавец. Прежде, чем продавать квартиру, готовят стандартный набор:

    • свежую выписку из ЕГРН;
    • свидетельство о праве собственности на квартиру, если есть;
    • нотариальное согласие супруга;
    • технический паспорт квартиры – для проверки перепланировки;
    • справку об отсутствии долга по коммунальным платежам;
    • справку об отсутствии прописанных.

    Дополнительно покупателю может понадобиться документ-основание, по которому продавец получил жилье.

    ВНИМАНИЕ! Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние – понадобится разрешение опеки и визит к нотариусу. Подробнее об этом, а также о других нюансах подготовки документации для продажи читайте нашу предыдущую статью.

    Определение цены

    Цена продажи определяется свободно сторонами. Ее можно установить самостоятельно путем торга, а можно обратиться к профессиональному оценщику. Конечно, аварийный статус значительно уменьшает стоимость жилья. Итоговое решение зависит только от договоренности сторон.

    При этом если квартира была в собственности менее 3 (5) лет, нужно ориентироваться на установленную в ЕГРН кадастровую стоимость. Продав квартиру по цене ниже 70% от кадастровой стоимости, продавец рискует попасть на доначисление НДФЛ на сумму продажи.

    Подробнее о разнице между рыночной и кадастровой стоимостью читайте здесь.

    Подписание договора

    В договоре купли продажи указывается стандартная информация:

    • ФИО сторон, их адреса и паспортные данные;
    • подробное описание квартиры по выписке из ЕГРН: адрес, метраж, кадастровый номер и другие сведения;
    • цена, за которую продают жилплощадь, в рублях цифрами и прописью;
    • порядок оплаты;
    • порядок и срок передачи жилья (по акту или же функции передаточного документа выполняет договор;
    • дополнительно включается пункт об аварийности – что продавец известил, а покупатель принял к сведению этот факт.

    Готовый договор понадобится в трех экземплярах – по одному для сторон плюс один для Росреестра.

    Регистрация прав в ЕГРН

    Продать помещение по ДКП недостаточно – права требуют регистрации. После регистрации право собственности окончательно закрепляется за новым собственником. Госпошлина в 2019 году установлена в размере 2 000 рублей и от аварийности жилья не зависит. Пошлину обычно оплачивает покупатель, но законом это не предписано.

    Подать документы можно через ближайший МФЦ, записавшись заранее или в порядке живой очереди. Заранее заполнять заявление не нужно, достаточно принести с собой пакет документов по продаже и квитанцию об оплате пошлины. В ходе приема специалист заполнит заявление, в котором нужно будет расписаться.

    Срок регистрации составит 5-14 дней. Подробнее об этой процедуре читайте статью по ссылке.

    Окончательный расчет

    Чтобы продать аварийное помещение, можно использовать любые способы расчета и любой период. Тот факт, что квартира аварийная, не влияет на расчеты.

    • полная сумма сразу;
    • часть суммы авансом (или задатком) до регистрации, остаток – после регистрации;
    • полная сумма после регистрации.

    Варианты передачи денег тоже могут быть любые – наличными под расписку, через аккредитив или банковскую ячейку. Подробнее об этом читайте здесь.

    Можно ли продать аварийное жилье в ипотеку или под маткапитал

    Материнский капитал можно вкладывать только в улучшение жилищных условий. ПФР обязательно проверяет, улучшатся ли условия проживания семьи, в частности оценивает состояние МКД, в котором расположена квартира.

    Аварийное жилье по определению не может быть улучшением жилищных условий. Именно поэтому вложить средства сертификата в приобретение такой квартиры не получится.

    Для банка аварийное жилье – невыгодный залог, который не сможет в случае неплатежеспособности заемщика обеспечить финансовые интересы. Вероятность одобрения ипотечного кредита под залог аварийного жилья крайне мала. Кредит выдается не на один десяток лет, и все это время его нужно чем-то обеспечивать. А аварийный дом рано или поздно снесут, разрушив и предмет залога.

    Таким образом, если заинтересованное лицо планирует покупать аварийную квартиру на кредитные деньги, нужно рассмотреть альтернативные возможности – например, потребительский кредит или ипотеку под залог уже имеющегося жилья.

    Что делать нанимателям квартир в ветхом доме

    У нанимателей нет возможности продать квартиру, которую они занимают в аварийном доме. Право продать имеется только у собственника жилья, а договор социального найма правом собственности не наделяет – только правом проживания и пользования.

    Если квартира не приватизирована, то с нанимателем администрация заключит новый договор соцнайма, предоставив другое жилье. Для перезаключения договора нужно обратиться в местную администрацию – комитет, отдел, управление или департамент, который занимается распределением муниципальной жилой площади.

    Итак, продать аварийное жилье может собственник квартиры по стандартной схеме до того, как подпишет контракт с администрацией об обмене данного помещения на новое. Дополнительных согласований с администрацией такая сделка не требует. Единственный нюанс – покупателя нужно обязательно предупредить перед заключением договора об аварийности. Иначе впоследствии он сможет оспорить ДКП через суд.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Если у вас остались вопросы о том, как продать аварийную недвижимость – задайте их нашему дежурному юристу в чат или через поле комментариев.

    Источники


    1. Лазарев, В. В. Теория государства и права / В.В. Лазарев, С.В. Липень. — М.: Юрайт, Юрайт-Издат, 2012. — 640 c.

    2. Медведев, М. Ю. Аукционы. Проведение, участие, судебные споры. Справочник инвестора / М.Ю. Медведев, А.М. Насонов. — М.: Юстицинформ, 2013. — 224 c.

    3. Бредихин, А. Л. Правоведение. Учебное пособие / А.Л. Бредихин. — М.: Феникс, 2015. — 256 c.
    4. Марченко, М. Н. Проблемы общей теории государства и права. В 2 томах. Том 2. Право. Учебник / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2015. — 656 c.
    Возможно ли продать аварийное жилье можно ли заключить дкп, если дом признали ветхим
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here